Gesellschaft Wird meine Generation (Geb. ca. 1980) keine Häuser/Wohneigentum mehr bauen?

[Bolitho]

Sicherlich gibt es Fälle, wo der verkauf mit einem Verlust einhergeht.
Und es gibt auch Fälle, wo die Leute komplett beschissen wurden, meist sogar mit Unterstützung der Bank.
Das waren aber in den meisten Fällen reine Spekulationsobjekte, und die Leute hatten keine Ahnung und wurden über den Tisch gezogen.
Mein erster Chef, ein alter Hase und langjähriger Wirtschaftsprüfer hat mir mal gesagt:
Es gibt drei Regeln für den Immobilienkauf:
1. Immer ein Objekt kaufen, in das man im Notfall selber einziehen kann.
2. 20% der Anschaffungskosten und Nebengeräusche (Grundwerberststeuer, Notar) sollte man cash haben
und das wichtigste
3. Man sollte ohne grossen Aufwand da hin fahren können und die Hand an die Mauer legen können.
Immer wenn ich heute höre, das jemand Probleme mit einer Immobilie hat, kommen mir die drei Regeln in den Kopf.
Und in 90% der Fälle hatte er Recht, denn dagegen wurde zumeist dann verstossen.

Die Regeln gelten natürlich hauptsächlich für den Erwerb zwecks Vermietung und Verpachtuing.
Aber daraus lässt sich auch ein Vorgehen für einen Menschen der Generation des Threaderstellers ableiten.
Nämlich eine Immobilie zu kaufen, aber da es meist an dem Geld für das eigene Traumhaus oder-wohnung mangelt, eben eine Immobilie zum Vermieten.
Spart Steuern und man schafft Vermögen, dass man beim Verkauf realisieren kann und sich ein grösseres Objekt kaufen kann.
Ich hab das so gemacht und es hat gut geklappt, übrigens in München

VG

Bolitho

Der Kauf von Immobilien und auch der Verkauf hat natürlich eine höhere rechtliche Hürde, wie alles andere.
Aber in Stress ist das bei mir nie ausgeartet.

 

[heaDrOOMx]

Die Regeln kannte ich so nicht, fassen aber das wichtigste recht prägnant zusammen!

 

[lundehundt]

Der Kauf von Immobilien und auch der Verkauf hat natürlich eine höhere rechtliche Hürde, wie alles andere.
Aber in Stress ist das bei mir nie ausgeartet.

es artet in Stress aus, wenn du was neues kaufen willst, dass zu 100% aus dem Verkauf des alten finanziert werden soll. Mein timing ist gerade eine Katastrophe

 

[Bolitho]

es artet in Stress aus, wenn du was neues kaufen willst, dass zu 100% aus dem Verkauf des alten finanziert werden soll. Mein timing ist gerade eine Katastrophe

Hehe, das kann ich mir vorstellen.

VG

Bolitho

 

[Armer Schlucker]

An irgendeiner Stelle hier im Thread wurde etwas geschrieben, das ist noch nicht verstanden habe. Man dürfe nicht einfach sagen "Das, was ich an Miete zahle, kann ich doch über die Jahre gleich für das Haus abstottern...", oder so ähnlich. Dieser 1:1-Vergleich von Miete und Haus-/Kreditkosten sei eine Milchmädchenrechung. Nun schrieb Lars_Munic gerade etwas ähnliches, dass er nämlich für die Kreditzinsen auch gleich etwas hätte mieten können. Das scheint in die ähnliche Richtung zu gehen. Wie ist das gemeint? Bislang habe ich auch immer bei meiner monatlichen Mietzahlung gedacht: "Mist, wieder eine Monatsrate weg, ohne dass dir das hier alles mal gehören wird..."

 

[Granny Schmitz]

An irgendeiner Stelle hier im Thread wurde etwas geschrieben, das ist noch nicht verstanden habe. Man dürfe nicht einfach sagen "Das, was ich an Miete zahle, kann ich doch über die Jahre gleich für das Haus abstottern...", oder so ähnlich. Dieser 1:1-Vergleich von Miete und Haus-/Kreditkosten sei eine Milchmädchenrechung. Nun schrieb Lars_Munic gerade etwas ähnliches, dass er nämlich für die Kreditzinsen auch gleich etwas hätte mieten können. Das scheint in die ähnliche Richtung zu gehen. Wie ist das gemeint? Bislang habe ich auch immer bei meiner monatlichen Mietzahlung gedacht: "Mist, wieder eine Monatsrate weg, ohne dass dir das hier alles mal gehören wird..."

Nehmen wir mal fiktiv was an:

Du zahlst warm 570 Euro Kaltmiete für eine Wohnung, bist 30 hast 2 Kinder, 1 und 3 Jahre alt, und 100 QM Wohnfläche. Sagen wir mal die Kinder ziehen mit 25 aus und dann ziehst Du mit Deiner Frau in eine kleine schuckelige Einliegerwohnung und zahlst noch 400 Euro Kaltmiete . Du und deine Frau werden 80 Jahre alt.

Das jüngste Kind zieht also fiktiv mit 25 aus, also wohnst du noch 24 Jahre in der Wohnung. Das macht dann im Laufe der Jahre knapp 165.000 Euro Miete in den 24 Jahren. Nehmen wir eine normale Mieterhöhung an und setzen mal 170.000 Euro Kaltmiete für die 24 Jahre an.

Nun bist du und deine Frau 54 Jahre alt und ihr zieht in die Einliegerwohnung. Das sind dann noch mal rund 125.000 Euro Kaltmiete. Runden wir mal auf 130.000 Euro auf wegen eventuellen Mieterhöhungen.

In der Summe kostet dich so ein Mieterleben rund 300.000 Euro Kaltmiete über die 50 Jahre.

Wir wollten damals was bauen und hatten 10.000 Euro Eigenkapital und das Haus sollte schlüsselfertig 200.000 Euro kosten. Das sollte dann über 30 Jahre laufen. Wir hätten eine monatliche Belastung von ca. 900 Euro kalt gehabt. Das macht in den 30 Jahren rund 325.000 Euro.

Das heisst unterm Strich dass ich zwar ein Haus habe und keine Kaltmiete mehr zahlen muss, aber ich zahle in 30 Jahren mehr für ein Haus als ich in 50 Jahren für die Mietobjekte. Die Zinsen sind der Bestandteil die das so teuer machen. 190.000 Euro Abtragung über 30 Jahre macht 527 Euro netto, ohne Zinsen, im Monat. Da sind wir sogar unter der Kaltmiete der heutigen, fiktiven, Wohnung aus dem Beispiel. Und in meiner Rechnung sind noch keine Instandhaltungskosten enthalten.

Zwischen der nackten Abtragung und der Endzahlung liegen 135.000 Euro Zinsen.

Ich hatte die Tage mal die Rechnung mit der Lebensversicherung aufgemacht. Wenn du die Differenz die du für eine Hausabtragung, 330 Euro, in eine LV anlegen würdest, ohne dynamische Beiträge und 30 Jahre Laufzeit, dann gibt es um die 300.000 Euro zurück.

Da muss man sich überlegen ob man nun 325.000 euro in 30 Jahren zahlt um ein Haus für 200.000 Euro abzuzahlen welches mit Sicherheit keine 325.000 Euro auf die Waage bringt oder ob man sagt ich bleib flexibel und man legt das was man für ein Haus zahlen müsste in eine LV an und hat mit 60 Jahren 300.000 Euro in der Tasche.

Sicher zahlt man in meinem Beispiel die Miete zwar nicht in seine Tasche aber das Geld ist alles andere als weg denn man bekommt ja eine Gegenleistung.
Einzig die Lebensqualität als Besitzer ist eine andere, das dann aber auch nur richtig wenn man freistehend baut bzw. kauft. Wenn man sich ein Reihenhaus kauft dann muss man sich auch als Käufer immer wieder anpassen......da kann man auch direkt Mieter bleiben.

Beispiel: Bekannte von uns hatten ein Reihenhaus gekauft, das haben sie vermietet, haben sich ein anderes Haus mit 3 Wohnungen geholt, in einer wohnen sie, in der zweiten die Schwiegereltern und in der dritten ein Mieter der seit Monaten nicht zahlt, nun ist die Heizung im Eimer - 15.000 Euro kostet der Spass ....

Wenn einer über dem Schnitt verdient oder was erbt dann ist ein eigenes Haus sicherlich eine feine Sache, da kann man dann über vieles müde lachen aber es bleibt dabei, ein Hauskauf ist in den meisten Fällen nicht günstiger als zur Miete zu wohnen. Auch in den Gefilden in denen es teure Mieten gibt, dort sind die Kaufpreise auch dementsprechend höher, die Relation bleibt die gleiche.

Viele schreiben das viel Eigenkapital wichtig ist, mag ja sein aber wenn ich das nicht geschenkt bekomme dann muss ich das ansparen und das dann zusätzlich zur Miete.

 

[lundehundt]

deine Rechnungen gehen immer davon aus, dass der Wert der Immobilie gleich bleibt. Deine Rechnung scheint auch davon auszugehen, dass es so gut wie keine Inflation gibt.

 

[Jaenis]

570 € für 100m2 kalt? Wo gibt's denn so etwas noch?

 

[Christoph.J]

deine Rechnungen gehen immer davon aus, dass der Wert der Immobilie gleich bleibt. Deine Rechnung scheint auch davon auszugehen, dass es so gut wie keine Inflation gibt.

außerdem fehlt mir in der aufstellung der wert des hauses nach den 30 jahren bzw. bei einem eventuellen verkauft

 

[Granny Schmitz]

deine Rechnungen gehen immer davon aus, dass der Wert der Immobilie gleich bleibt. Deine Rechnung scheint auch davon auszugehen, dass es so gut wie keine Inflation gibt.

Welches Haus steigt denn generell im Wert wenn wir die Gesamtabtragung inklusive Zinsen gegenüber stellen ?

 

[Granny Schmitz]

570 € für 100m2 kalt? Wo gibt's denn so etwas noch?

Gibt es in vielen Gegenden des Landes, wenn das bei dir nicht der Fall ist und da mehr gezahlt werden muss dann sind auch die Kaufpreise für Häuser höher, sprich die Realtion bleibt.

 

[heaDrOOMx]

Wenn du die Differenz die du für eine Hausabtragung, 330 Euro, in eine LV anlegen würdest, ohne dynamische Beiträge und 30 Jahre Laufzeit, dann gibt es um die 300.000 Euro zurück.

Nunja, ich habe zwei Generationen selbst kennengelernt, denen ihr Geld verreckt ist. Einmal, 1923 und einmal 1948. Dann habe ich so meine persönlichen Erfahrungen mit der DM->€ Umstellung. So wie das aussieht, wird der euro noch einge Probleme mehr bekommen, als er momentan hat. Und dann sind deine 300000 ohne Dynamic u.U. keinen Pfifferling mehr wert, während ein Haus ein Haus bleibt und wenn es vermietet wird, die Miete immer zu den dann üblichen Geldwert/Verhältnissen im Verhältnis steht.

Ich würde sagen, von der Sicherheit her, ein ganz klarer Punkt für eine Immobilie.

 

[Granny Schmitz]

Nunja, ich habe zwei Generationen selbst kennengelernt, denen ihr Geld verreckt ist. Einmal, 1923 und einmal 1948. Dann habe ich so meine persönlichen Erfahrungen mit der DM->€ Umstellung. So wie das aussieht, wird der euro noch einge Probleme mehr bekommen, als er momentan hat. Und dann sind deine 300000 ohne Dynamic u.U. keinen Pfifferling mehr wert, während ein Haus ein Haus bleibt und wenn es vermietet wird, die Miete immer zu den dann üblichen Geldwert/Verhältnissen im Verhältnis steht.

Ich würde sagen, von der Sicherheit her, ein ganz klarer Punkt für eine Immobilie.

Und wo wohnst Du dann wenn du vermietest ?

 

[heaDrOOMx]

Gibt es in vielen Gegenden des Landes, wenn das bei dir nicht der Fall ist und da mehr gezahlt werden muss dann sind auch die Kaufpreise für Häuser höher, sprich die Realtion bleibt.

Das ist richtig, da wo, die Miete bei 500-600 liegt, kostet dich ein Neubau je nach Eigenleistung 200000 bis 250000 € und eine Hütte aus den siebzigern ist mit etwas Glück in der 100qm-Kategorie für 130000 bis 160000 zu haben. Das entspricht ganz grob dem vierfachen Preis von damals. Das Haus meiner Eltern lag so um die 60000 DM in den Siebzigern. Der Nachbar hat ein identisches Haus, ohne jegliche Modernisierung vor zwei Jahren für 130000 verkauft.
Geht man von der Faustregel aus, dass sich Geldanlagen alle 10 Jahre verdoppeln sollten, liegt man mit so einem Haus nicht schlechter, als mit Geldanlage, die Hypothekenzinsen sind einer Miete gleichzusetzen, die nach 20 Jahren nicht mehr anfällt.

Also betrachte ich ein Haus aus den 70ern, zumindest rückwirkend, als nicht schlechter gestellt, als eine Geldanlage, unter Einbeziehung der Miete, sogar als besser.

Ob diese Betrachtungsweise auch auf die derzeit gebauten Häuser anwendbar ist, kann man erst in 30-40 Jahren genau sagen. Zu erwarten ist es aber.

 

[heaDrOOMx]

Und wo wohnst Du dann wenn du vermietest ?

Bei 210qm Gesamtfläche, aufgeteilt auf zwei Haushälften und je zwei Ebenen könnte ich jederzeit in der einen Haushälfte entweder eine Wohnung mit 130qm oder zwei Wohnungen mit 60/70qm vermieten und behielte immer noch die neue Haushälfte mit 80qm für mich (keiner tanzt auf meinem Kopf und keiner wohnt unter mir!). Dann ist der Keller (der neuen Hälfte) komplett isoliert und als Wohnkeller nutzbar und würde weitere 50qm hergeben, der Keller der alten Hälfte mit Haustechnik und Waschküche etc. für alle nutzbar.

Darüber hinaus habe ich noch ein weiteres Einfamilienhaus (18 Jahre alt, 110qm + voll unterkellert und isoliert), in dem derzeit noch meine Tochter wohnt, allerdings ausziehen möchte. Die Hütte würde ich beizeiten gerne verkaufen und dafür ein 70er Jahre Wohnhaus kaufen, in dem 3 Wohneinheiten sind. Das Ganze dann instandsetzen und etwas modernisieren, neue Fenster rein und gut ist.

 

[Granny Schmitz]

Das ist richtig, da wo, die Miete bei 500-600 liegt, kostet dich ein Neubau je nach Eigenleistung 200000 bis 250000 € und eine Hütte aus den siebzigern ist mit etwas Glück in der 100qm-Kategorie für 130000 bis 160000 zu haben. Das entspricht ganz grob dem vierfachen Preis von damals. Das Haus meiner Eltern lag so um die 60000 DM in den Siebzigern. Der Nachbar hat ein identisches Haus, ohne jegliche Modernisierung vor zwei Jahren für 130000 verkauft.
Geht man von der Faustregel aus, dass sich Geldanlagen alle 10 Jahre verdoppeln sollten, liegt man mit so einem Haus nicht schlechter, als mit Geldanlage, die Hypothekenzinsen sind einer Miete gleichzusetzen, die nach 20 Jahren nicht mehr anfällt.

Also betrachte ich ein Haus aus den 70ern, zumindest rückwirkend, als nicht schlechter gestellt, als eine Geldanlage, unter Einbeziehung der Miete, sogar als besser.

Ob diese Betrachtungsweise auch auf die derzeit gebauten Häuser anwendbar ist, kann man erst in 30-40 Jahren genau sagen. Zu erwarten ist es aber.

Die Häuser, für die wir uns das damals haben rechnen lassen, welche hier mittlerweile zum Verkauf stehen sind nun 7 Jahre alt und werden für 180.000 Euro angeboten.........und keiner will sie haben. Die Leute haben das nun schon im dritten Jahr im Internet und beim Makler.....

Sicher kann man die Geldanlage und die Miete gegenrechnen keine Frage aber dennoch bleibt unterm Strich mehr über denn durch die Geldanlage und die, in Summe, geringere Gesamtbelastung gegenüber der Abtragung stehe ich nach 30 Jahren besser da als ein Eigentümer denn ich habe meine Miete praktisch refinanziert denn das Geld was die LV mir dann ausschüttet ist bar auf dem Tisch und bietet mir ganz andere Optionen, zum Beispiel könnte ich früher in Rente gehen oder meine Rente aus der Summe aufstocken dass ich mir einen schönen Lebensabend machen kann.

Denn wieder ein Punkt für die Mieter ist dass die Rente die man im Alter erhält nicht groß von der der Eigentümer abweicht, sicherlich hat der Mieter noch die Kaltmiete zu zahlen aber dafür muss der Mieter keine Rücklagen bilden wie der Eigentümer. Während dann ein Eigentümer in seinem Häuschen verweilt und sich dessen erfreut sitzt der Mieter mit seiner LV Ausschüttung den Winter über am Strand und lässt es sich gut gehen........

 

[Granny Schmitz]

Bei 210qm Gesamtfläche, aufgeteilt auf zwei Haushälften und je zwei Ebenen könnte ich jederzeit in der einen Haushälfte entweder eine Wohnung mit 130qm oder zwei Wohnungen mit 60/70qm vermieten und behielte immer noch die neue Haushälfte mit 80qm für mich (keiner tanzt auf meinem Kopf und keiner wohnt unter mir!). Dann ist der Keller (der neuen Hälfte) komplett isoliert und als Wohnkeller nutzbar und würde weitere 50qm hergeben, der Keller der alten Hälfte mit Haustechnik und Waschküche etc. für alle nutzbar.

Darüber hinaus habe ich noch ein weiteres Einfamilienhaus (18 Jahre alt, 110qm + voll unterkellert und isoliert), in dem derzeit noch meine Tochter wohnt, allerdings ausziehen möchte. Die Hütte würde ich beizeiten gerne verkaufen und dafür ein 70er Jahre Wohnhaus kaufen, in dem 3 Wohneinheiten sind. Das Ganze dann instandsetzen und etwas modernisieren, neue Fenster rein und gut ist.

Wenn du die Optionen hast ist das eine feine Geschichte.

 

[lundehundt]

aber dennoch bleibt unterm Strich mehr über denn durch die Geldanlage und die, in Summe, geringere Gesamtbelastung gegenüber der Abtragung stehe ich nach 30 Jahren besser da als ein Eigentümer denn ich habe meine Miete praktisch refinanziert denn das Geld was die LV mir dann ausschüttet ist bar auf dem Tisch und bietet mir ganz andere Optionen, zum Beispiel könnte ich früher in Rente gehen oder meine Rente aus der Summe aufstocken dass ich mir einen schönen Lebensabend machen kann.

nur, weil sich in der Gegend in der du wohnst Eigentum ohne Eigenkapital fuer dich offenbar nicht rechnet, kannst du da keine allgemeingueltige Formel fuer den Erwerb von Wohneigentum draus machen. Wie schon gesagt: Ich verkaufe meine Wohnung gerade fuer das 4 fache des Preises den ich vor 17 Jahren dafuer gezahlt habe.

 

[Granny Schmitz]

nur, weil sich in der Gegend in der du wohnst Eigentum ohne Eigenkapital fuer dich offenbar nicht rechnet, kannst du da keine allgemeingueltige Formel fuer den Erwerb von Wohneigentum draus machen. Wie schon gesagt: Ich verkaufe meine Wohnung gerade fuer das 4 fache des Preises den ich vor 17 Jahren dafuer gezahlt habe.

Für das 4fache ? Hast Du damals einen enormen Schnapper gemacht oder was hat sich in der Gegend getan damit so was hervor kommt ?

 

[lars_munich]

An irgendeiner Stelle hier im Thread wurde etwas geschrieben, das ist noch nicht verstanden habe. Man dürfe nicht einfach sagen "Das, was ich an Miete zahle, kann ich doch über die Jahre gleich für das Haus abstottern...", oder so ähnlich. Dieser 1:1-Vergleich von Miete und Haus-/Kreditkosten sei eine Milchmädchenrechung. Nun schrieb Lars_Munic gerade etwas ähnliches, dass er nämlich für die Kreditzinsen auch gleich etwas hätte mieten können. Das scheint in die ähnliche Richtung zu gehen. Wie ist das gemeint? Bislang habe ich auch immer bei meiner monatlichen Mietzahlung gedacht: "Mist, wieder eine Monatsrate weg, ohne dass dir das hier alles mal gehören wird..."

Wenn Du ein Haus finanzierst, dann hast Du eine Kreditrate. Diese beinhaltet die Zinsen und die Tilgung. Nur die Tilgung verringert Deinen aufgenommenen Kredit.

Beispiel: Nimmst Du 100.000 Euro auf und zahlst 10 Jahre zurück (mit einer Tilgung von 1%), dann hast Du eine Monatsrate von 457,50 EUR bei einem eff. Zins von 4,58% (aktuelles Angebot). Nach 10 Jahren bleiben noch 87406 Euro über.

Das bedeutet, Du hast in 10 Jahren insgesamt 54.900 EUR gezahlt und davon waren 12594 Euro Tilgung (das Geld hast Du weiter, weil Kredit verringert) und 42306 Eur waren aber Zinsen, das Geld ist weg (bzw. ne, es hat jetzt ein anderer, nämlich Deine Bank).

Du hast also jeden Monat in den 10 Jahren 352,55 EUR an die Bank gezahlt, das Geld ist weg, genau wie Miete. Somit konntest Du auch 352,55 EUR Miete bezahlen. Oder anders: Zahlst Du 352 Eur Miete und sparst in 10 Jahren die 12594 EUR ist es gleich wie die Rate zu 457,50 EUR.

Das alles berücksichtigt natürlich keine Wertminderungen oder Steigerungen bei Immobilien, denn das ist oft Spekulation. Wenn Du natürlich das Geld auf der Bank hast ist das nochmals ne andere Rechnung.

Hinzu kommen natürlich auch noch Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar etc., das Geld ist auch weg. Und 4,58% Zinsen sind günstig, wenn es teurer wird schaut es wieder anders aus.