Wohnungskauf - Was ist zu beachten?

[Hemi Orange]

Du vergisst, dass ich meine Wohnung, wenn ich sie behalte, mal vererben kann. Und fuer meinen Sohn wird es schon einen Unterschied machen ob er Miete zahlen muss.

Einverstanden, das ist ein (ehrenwerter) Grund. Auf so eine Idee würde ich vermutlich gar nicht kommen, weil ich eher der "jeder ist seines Glückes Schmied"-Fraktion angehöre.

Und typisch Deutsch ist es eigentlich auch nicht. Schau dir mal England, Schottland oder Irland oder die Skandinavischen Laender an. Dort ist die Eigentumsquote deutlich hoeher als bei uns

Das kann andere Gründe haben. Märkte über Ländergrenzen hinweg zu vergleichen funktioniert nur wenn alle Rahmenbedingungen tatsächlich gleich sind und das sind sie praktisch nie.
Ich meinte damit eher den deutschen Hang zur konservativen, sicherheitsorientierten, langfristig denkenden, räumlich unflexiblen und risikoaversen Sichtweise. Soll kein Vorwurf sein, bin ja selbst Deutscher.

 

[An-Jay]

Geniale Begründung....

Wenn es teurer wird (und das ist es im heisigen Wohnungsmarkt schon immer) zu kaufen anstatt zu mieten, warum ist dann angenehmer das Geld selbst zu verbraten anstatt es jemandem anderem zu geben?

Weil man so oder so Wohnkosten hat, ausser man möchte unter freiem Himmel oder ewig bei Mutti wohnen.

Zahle ich 20 Jahre lang 800 Euro Miete, dann ist das Geld "verbraten". Ich habe dafür gewohnt und sonst nix weiter.

Zahle ich jedoch 20 Jahre 1000 Euro für eine Eigentumswohnung, dann ist das zwar mehr, jedoch gehört mir dann etwas im Wert von knapp 200.000 Euro...

... und ich habe danach keine reinen Wohnkosten (Darlehen oder Miete) mehr, oder kann die Wohnung verkaufen, oder vererben oder vermieten, oder, oder.

Wohneigentum bietet einfach viel mehr Optionen und Optionen zu haben, ist nie verkehrt.

 

[ricky2000]

Andererseits sind Immobilien gebundenes Kapital und verlieren langfristig eher noch an Wert.

Pro Freiheit!

 

[lundehundt]

Ich denke nicht, dass man betriebswirtschaftliche Mechanismen, die fuer ein Unternehmen gelten und auch richtig sind, so einfach 1:1 auf einen Privathaushalt uebertragen kann, der sich ansonsten nicht an Begriffen wie gebundes Kapital, Rendite und cash flow orientiert.

 

[ricky2000]

Sicherlich nicht, man könnte es auch einfach "finanzieller Klotz am Bein" nennen o.ä.

Gerade jetzt, wo die Bevölkerung älter wird und Energie immer teurer, zudem wird die gesamte Gesellschaft immer flexibler... halte ich es für riskant, sich jetzt auf 30 Jahre an eine Immobilie zu binden.

Ich denke in deinem Fall hast du es genau richtig gemacht und vielleicht auch noch Glück gehabt.

In den meisten Fällen handelt es sich aber nicht um Innenstadtwohnraum in florierenden Großstädten, sondern um das stinknormale Mehrfamilienhaus einer Kleinstadt.

Ich schätze, dass die jetzt günstigen Wohnräume in Zukunft drastisch an Wert verlieren werden und die jetzt schon gehobenen Preisklassen weiter an Wert gewinnen, weil LageLageLage, wie schon jemand sagte.

Und auch bei der Energie wird es entscheidend sein, ob man aus dem mies isolierten Haus mit schlechter Wärmenutzung und eventuellen Strafsteuern einfach ausziehen kann oder ob man sich wegen der laufenden Finanzierung entscheiden muss, entweder für nen fünfstelligen Betrag zu sanieren oder für einen Spottpreis zu verkaufen.

Wie gesagt: in guter Lage ist eine Immobilie sicherlich immer noch eine gute Anlage.
Von irgendwelchen Schönrechnungen, von wegen irgendwo aufm Dorf Miete sparen:

 

[Schreibtischtäter]

Andererseits sind Immobilien gebundenes Kapital und verlieren langfristig eher noch an Wert.

Das stimmt so pauschalisiert einfach nicht! Eine gute Immobilie in einer guten Gegend stellt definitiv eine gute Geldanlage dar.

Und das es sich finanztechnisch nie lohnen würde eine Immobilie zu kaufen ist auch ziemlich unwahr

Viele kaufen sich ja auch eine eigene Bude um im Alter abgesichert zu sein. Wer weiss schon wo die gesetzl. Rente noch hingeht. Eine Miete von meinetwegen 800 EUR werden sich aber viele, die zu Arbeitszeiten noch gut verdient haben, trotzdem nicht leisten können. Darum sollte man beim Immobilienkauf nicht nur 20-30 Jahre vorausschauen sondern vielleicht noch ein bisschen weiter.

Ich persönlich würde mir eine Eigentumswohnung vor allem deswegen nicht zulegen, weil ich denke man hat gute Chancen schreckliche Miteigentümer zu finden. Inhaber von Eigentumswohnungen bilden sich nicht selten ein, dass Ihnen auch gleich das ganze Wohnhaus gehört (war meine eigene Erfahrung). Es waren ein Haufen von lauter Wichtigtuern.

Ich finde, problematisch wird es bei einer Immobilie immer dann, wenn es umso mehr Bereiche gibt, die anderen Eigentümern auch gehören (Gemeinschafteigentum). Meine Eltern haben ein Reihenhaus. Da gibts gemeinsame Wege, eine Tiefgarage und und und, die im Prinzip jedem Eigentümer zu gleichen Teilen gehören (schon fast wie bei einer Eigentumswohnung). Bei diesen bescheuerten Eigentümerversammlungen wird sich dann um eine Nebenkostenerhöhung um 10 Cent gestritten, während wichtige Vorhaben wie Ausbesserung der Tiefgarage von den meisten als unwichtig abgetan wird.

 

[Tazmania]

Zahle ich jedoch 20 Jahre 1000 Euro für eine Eigentumswohnung, dann ist das zwar mehr, jedoch gehört mir dann etwas im Wert von knapp 200.000 Euro...

Was das denn für eine Rechnug? Erstens sind das dann 240.000 Euro was im Vgl. zu 200.000 üppig mehr ist und zweitens kann man i.d.R. bei Berücksichtigung der Zinsen davon ausgehen, das Teil hat üsrprünglich nur um die 120-130.000 Euro gekostet hat. Folglich muß man jemanden finden der einem 240.000 dafür zahlt.

 

[Schreibtischtäter]

In den meisten Fällen handelt es sich aber nicht um Innenstadtwohnraum in florierenden Großstädten, sondern um das stinknormale Mehrfamilienhaus einer Kleinstadt.

Ich schätze, dass die jetzt günstigen Wohnräume in Zukunft drastisch an Wert verlieren werden und die jetzt schon gehobenen Preisklassen weiter an Wert gewinnen, weil LageLageLage, wie schon jemand sagte.

Was aber auch zu beobachten ist: Der Einzugsbereich der großen teuren Städte (München, Frankfurt, Hamburg) wird zunehmend immer größer und größer. In kleine Orte, die früher noch bezahlbar waren, fährt inzwischen z.B. die S-Bahn. Diese Anbindung hebt das Immobilienwertniveau erheblich. Die Ballungsräume weiten sich einfach mehr und mehr aus. Ist ja ein Phänomen, das nicht erst seit gestern zu beobachten ist.

Die Aussage, dass eine Immobilie nur in einer Innenstadtlage Sinn macht würde ich deshalb nicht so unterschreiben.

 

[ferrismachtblau]

Weil man so oder so Wohnkosten hat, ausser man möchte unter freiem Himmel oder ewig bei Mutti wohnen.

Zahle ich 20 Jahre lang 800 Euro Miete, dann ist das Geld "verbraten". Ich habe dafür gewohnt und sonst nix weiter.

Zahle ich jedoch 20 Jahre 1000 Euro für eine Eigentumswohnung, dann ist das zwar mehr, jedoch gehört mir dann etwas im Wert von knapp 200.000 Euro...

... und ich habe danach keine reinen Wohnkosten (Darlehen oder Miete) mehr, oder kann die Wohnung verkaufen, oder vererben oder vermieten, oder, oder.

Wohneigentum bietet einfach viel mehr Optionen und Optionen zu haben, ist nie verkehrt.

Deine monatliche Belastung ist bei 20 Jahren sicher größer als 1000,-- Euro, es sei denn du hast sehr viel Eigenkapital.
Ich habe dein Beispiel mal kurz über einen Finanzierungsrechner laufen lassen, danach gehört dir die Immobilie bei einer monatlichen Zahlung von etwas über 800 Euro nach ca. 30 Jahren, siehe Bild:


Ich hatte bereits geschrieben, dass du über einen Zeitraum von ca. 25 Jahren ca. den doppelten Aufwand hast, will heißen, wenn du 150.000,-- finanzierst, hast du nach 25 Jahren durch die Zinsen bedingt ca. 250.000 bis 300.000 Euro insgesamt gezahlt. Im obigen Beispiel hast du nach 10 Jahren 97.500,-- Euro gezahlt, aber weniger als 30.000,-- Euro getilgt. Die Differenz sind die Zinsen, die du an die Bank Zahlst. Rechne das mal auf Miete um ... Noch Fragen?

Weiterhin bindest du in den meisten Fällen dein gesamtes Eigenkapital. Du müsstest auch berücksichtigen, was dein Eigenkapital über den Zeitraum an Zinsertrag erwirtschaften könnte, wenn du es anlegst. Beim Haus musst du Rücklagen bilden, bei einer Eigentumswohnung rechnest du mit ca. 3-4 Euro/m2 an Nebenkosten.

Du kommst effektiv mit dem Kauf einer Eigentumswohnung/eines Hauses über den gesamten Zeitraum gerechntet teurer, als wenn du in Miete wohnen bleiben könntest. Alles andere ist eine Milchmädchenrechnung.

Wenn du viel Eigenkapital hast und gut verdienst, will heißen, den Kredit in kurzer Zeit mit hoher Tilgung abzahlen kannst, sieht die Sache natürlich anders aus. Deshalb hatte ich in meinem anderen Posting auch geschrieben, dass du mindestens 1/3 Eigenkapital oder mehr im Hinblick auf den Kaufpreis der Immobilie haben solltest.

Die Beweggründe zum Kauf einer Wohnung/eines Hauses sind in den meisten Fällen Streben nach Unabhängigkeit um (fast) jeden Preis.

Only my 2 cents,
Frank

 

[MalMAC]

Ihr geht von einer kompletten Finanzierung aus. Das würde ich auch nicht riskieren.

Den Teil, den ich noch von der Bank brauche, könnte ich in ca 8 Jahren abbezahlen - mit ca 60% von dem Geld was nach Abzug aller monatlichen Kosten übrig bleibt. Wie gesagt, es geht nicht um die Finanzierung.

Daß das Geld mit Sicherheit anderswo besser angelegt werden könnte - keine Frage, aber ich kenne mich auf dem Gebiet (Aktien, AnlagenFonds, etc.) ÜBERHAUPT nicht aus.

In dem Thread sollte es - auch wenn das finanzielle Risiko dazugehört - eigentlich um Kriterien für die FINDUNG einer Wohnung sein.

Nicht um Miete oder Eigentum, die Frage muß ich mir noch genau überlegen.

 

[ferrismachtblau]

Den Teil, den ich noch von der Bank brauche, könnte ich in ca 8 Jahren abbezahlen - mit ca 60% von dem Geld was nach Abzug aller monatlichen Kosten übrig bleibt.

Mit diesen Voraussetzungen: Do it, keine Überlegung. Was die Findung betrifft:

- Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Kindergarten vor Ort
- Schulen
- Einkaufsmöglichkeiten
- Wohngegend, Qualität wäre für mich hier DAS Kriterium. Rein subjektive Entscheidung.
- Stadt/Land
to be continued ...

Mach dir eine Liste mit den Kriterien, die für dich wichtig sind und bewerte dann anhand dieser Liste verschiedene Objekte, die dir angeboten werden.

Gruß Frank

 

[Hemi Orange]

Zahle ich 20 Jahre lang 800 Euro Miete, dann ist das Geld "verbraten". Ich habe dafür gewohnt und sonst nix weiter.

Zahle ich jedoch 20 Jahre 1000 Euro für eine Eigentumswohnung, dann ist das zwar mehr, jedoch gehört mir dann etwas im Wert von knapp 200.000 Euro...

Nein, eben nicht. Wenn du richtig rechnest und den Restwert + Wertsteigerung einkalkulierst ist es immer noch ein Minus.

Ich geh natürlich vom Durchschnitt aus und nicht vom Penthouse in der Upper West Side.

Wohneigentum bietet einfach viel mehr Optionen und Optionen zu haben, ist nie verkehrt.

Was ist denn das für eine Logik? Du bindest dich selbst räumlich und dein Kapital. Als Mieter bist du komplett flexibel in alle Richtungen.

 

[Hemi Orange]

Ich denke nicht, dass man betriebswirtschaftliche Mechanismen, die fuer ein Unternehmen gelten und auch richtig sind, so einfach 1:1 auf einen Privathaushalt uebertragen kann, der sich ansonsten nicht an Begriffen wie gebundes Kapital, Rendite und cash flow orientiert.

Doch, genau das.

Mangelnde Kenntnis von finanzwirtschaftlichen Zusammenhängen sind u.a. ein Grund dafür, dass deutsche Privathaushalte im Schnitt einen Tick schlechter dastehen als Leute in USA oder UK. Das sind historisch gesehen Kaufleute, also Zahlenmenschen. Wir sind historisch gesehen Ingenieure, also Technikmenschen. Die rechnen einfach schärfer als das Deutsche tun und haben mehr Ahnung von Finanzen, sieht man auch an dem absurd niedrigen Aktienbestand in dts. Privathaushalten (und an den Beiträgen hier ).

 

[lundehundt]

Und wie erklaerst du dir bei soviel Kenntnis von finanzwirtschaftlichen Zusammenhaengen die im Vergleich zu uns ungeheuer hohe Verschuldung der Amerikanischen und Englischen Privathaushalte die ja nur auf Pump kaufen und die gerade dazu fuehrt, dass viele Haushalte insolvent werden und die Finanzmaerkte erschuettert sind.

 

[MalMAC]

Kann schon sein. Ist mir aber egal was andere sind. Ich orientiere mich an mir. Es geht schließlich um mich.

Übrigens verstehe ich deine Argumentation nicht:


Beispiel (wenn falsch gerechnet, korrigiere mich)
sagen wir, in 30 Jahren erhalte ich 250.000 Euro so oder so.

Miete

30 Jahre: 100.000 Euro "verloren"

Haben: 150.000 Euro

Kauf

30 Jahre: 250.000 Euro bezahlt

Haben: 200.000 Euro


Wo ist jetzt der Vorteil der Miete? Flexilibität? Ich kann die Wohnung doch vermieten und mit den Einnahmen, dann meine Wohnung woanders bezahlen...

 

[Hemi Orange]

Und wie erklaerst du dir bei soviel Kenntnis von finanzwirtschaftlichen Zusammenhaengen die im Vergleich zu uns ungeheuer hohe Verschuldung der Amerikanischen und Englischen Privathaushalte die ja nur auf Pump kaufen und die gerade dazu fuehrt, dass viele Haushalte insolvent werden und die Finanzmaerkte erschuettert sind.

Wie schon erwähnt: Märkte sind unterschiedlich.

Man geht halt mehr Risiko ein. More risk, more return. In Deutschland ist man halt a bisserl langsam und vorsichtig. Less risk, less return.

 

[roggen]

Finanziell wird es sich nicht lohnen. Da kommst du mit der Miete in
der Regel am besten weg. (...)

Wie hast Du das denn "ausgerechnet"?

 

[Joost]

Hallo,

ich glaube, die Langfristigkeit der Investition ist inzwischen klar. Man kann getrost einplanen zu heiraten, Kinder zu bekommen und diese auch wieder ausziehen zu sehen bis man die Wohnung wieder verläßt. Weitere Perspektiven: Man lebt sein Leben lang in der Wohnung. Dann kommen zu den genannten (Kindergarten, Schule, Einkaufen...) auch noch Faktoren wie Barrierefreiheit und Pflegedienste in der Umgebung hinzu. Das läßt sich natürlich teilweise nicht abschätzen, wenn man es selbst hoffentlich erst in 40 Jahren braucht. Aber vielleicht wird ja auch ein Familienmitglied zum Pflegefall (was wir nicht hoffen wollen) und dass musss dann auch in der Wohnung untergebracht werden.
Die Entwicklung einer Stadt langfristig abzuschätzen ist keine einfache Sache. Fakt ist, wir werden weniger und wir werden älter. Daraus folgt, dass es gut sein kann, dass wir uns Infrastruktur in ländlichen Gebieten eventuell nicht mehr leisten können. Insofern ist es vielleicht nützlich in eine Stadt zu ziehen, die eine positive Wachstumsprognose hat. Informationen gibt es beim Berlin Institut für Bevölkerung und Entwicklung. Eigentlich auch sehr anschaulich: http://www.berlin-institut.org/. Generell ist Freiburg da schonmal nicht schlecht.

Des Weiteren gab es ja den Ratschlag wg. Kinder etc. an den Stadtrand zu ziehen. Tatsächlich scheinen viele leute den Eindruck zu haben, dass sei der einzige Ort, an dem man seine Kinder aufziehen kann und sicherlich gibt es einige Vorteile, aber ein großer Nachteil ist die Tatsache, dass man dann in der Regel mehr als ein Auto hat, weil es mit dem ÖPNV dann doch nicht so weit her ist.

Ein Kollege (Architekt) von mir baut gerade ein Haus auf einem Mini-Grundstück mitten in Frankfurt. Vorteil: eigenes Haus, keine Miteigentümer und trotzdem die Infrastruktur der Stadt. Super Ding und umweltfreundlich noch dazu, weil er kein Auto braucht und auch keine Infrastruktur neu erschaffen werden muss (Stichwort: Flächenversiegelung).

Freiburg hat doch diese ehemaligen Kasernengelände mit autofreien Siedlungen, wäre das nicht was? Ist, glaube ich (war noch nicht da), Stadt nah und trotzdem gut mit kleinen Kindern.

Gruß Joost

 

[roggen]

Hallo,

ich glaube, die Langfristigkeit der Investition ist inzwischen klar. (...)

Irgendwas hat bei mir nicht gestimmt, mein Post ist so viel weiter hinten im Thread erschienen...

Jedenfalls kein hilfreicher Beitrag von mir, trotzdem ist ja eine gute Diskussion entstanden.

 

[MalMAC]

...

Freiburg hat doch diese ehemaligen Kasernengelände mit autofreien Siedlungen, wäre das nicht was? Ist, glaube ich (war noch nicht da), Stadt nah und trotzdem gut mit kleinen Kindern.

Gruß Joost

Das sogenannte Vauban. Gebaut für modernes Wohnen - tolle Raumaufteilung, geschicktes Spiel mit den Fenstern, super Energiewerte. Und zu teuer für mich.

Danke für den Link. Wo hast du etwas über Freiburg gefunden?

EDIT: Hab es.