Wohnungskauf als Kapitalanlage und für späteren Einzug?

[Lor-Olli]

Haus ist nicht mein Ding. Wär zwar schön ohne Nachbarn, ein Träumchen…. Aber zu viel Arbeit, für alles verantwortlich, kein Hausmeister, Heizung etc. immer komplett allein zahlen und Häuser gibts hier nicht so viele und ist ja nochmal viel teurer.

Die Augen nicht verschließen: Eigentum verpflichtet bedeutet, DU musst Dich drum kümmern… Klar kann man für die Standardaufgaben eine Hausverwaltung haben, die kostet dann aber wieder (und der Gewinn versickert).
Häuser sind teurer, erfordern etwas (!) mehr Einsatz, aber Miteigentümergesellschaften können die "Pest" sein, wenn es da so ein, zwei Erbsenzähler gibt… (Erfahrungswert meines Bruders, jahrelanger Rechtsstreit wegen einer fehlerhaften Heizungsabrechnung im Gegenwert von vielleicht 1000€…)

 

[Bubo bubo]

Und die Bekannten aus der Immobilienbranche lachen über diese abgedroschene Phrase, weil seit vielen Jahren der politischen Zinsunterdrückung das Geld überwiegend in den B- und aktuell sogar C- Lagen verdient wird - sollte man dabei nicht unterschlagen ...

Klar, wenn du professionell damit Geld verdienen willst bleibt dir ja fast schon gar nichts anderes übrig.

Für eine Privatperson ist aber der Punkt Lage gar nicht mal so unwichtig. Klar sollte aber sein sich sich die Qualität der Lage auch verändern kann. Von gut zu schlecht und auch umgekehrt.

Wer also heute ne Wohnung kauft und glaubt in 20 Jahren kann er dann da einziehen und nichts hätte sich geändert .... Hätte, hätte, Fahrradkette.
Und mit ein bisschen Pech muss er die Wohnung dann eh erst mal Kern sanieren oder umbauen weil ein Gebrechen sich in sein Leben dazugesellt hat.

 

[DrHook]

Wenn ich mich an diesen abgenudelten Glückskeksspruch from hell gehalten hätte, würde ich jetzt nicht im schönen Dorf mit netten Menschen in der eigenen Burg leben, nach deren Kauf noch Geld über war, weil jemand in diesem Internet den Lage-Lage-Lage-Spruch gelesen hatte und uns für die Lage-Lage-Lage-ETW einen idiotischen Preis zahlte.

Und die Bekannten aus der Immobilienbranche lachen über diese abgedroschene Phrase, weil seit vielen Jahren der politischen Zinsunterdrückung das Geld überwiegend in den B- und aktuell sogar C- Lagen verdient wird - sollte man dabei nicht unterschlagen ...

Wenn es um eine Kapitalanlage geht, ist das so. Wenn du individuell wohnen möchtest, dann natürlich nicht. Immobilien in wirtschaftlich schwachen Regionen gewinnen nicht unbedingt an Wert. Und ja, wir leben auch in einem netten Dorf mit netten Menschen und zufälligerweise ist das auch noch eine gute Lage - die Welt ist bunt.

 

[Tordi]

Wenn es um eine Kapitalanlage geht, ist das so.

Die Grundstücks- und Hauspreise hier draußen haben sich in den letzten zehn Jahren vervierfacht, Baugrundstücke werden inzwischen versteigert.
Warum eine Eigentumswohnung nicht die allerbeste Kapitalanlage (und ein Computerforum nicht die allerbeste Info-Quelle für den Immo-Kauf) ist, wurde in diesem Thread schon ausreichend dargestellt. Und der "Lage"-Spruch ist halt einfach ein Bullshit-Bingo-Buzzword.

 

[carstenj]

und ein Computerforum nicht die allerbeste Info-Quelle für den Immo-Kau

Das kommt drauf an. Ein Großteil der Beiträge basiert auf eigenen Erfahrungen, und die sind nunmal auch nicht uninteressant, da spielt es keine Rolle ob von einem Immo-Experten oder von Leuten die die Erfahrung selber gemacht haben.

Letzten Endes ist es auch immer eine Bauchentscheidung, denn wenn es darum geht wie sich die Preise zukünftig entwickeln wird dir auch keine Immo-Experte sagen können wie es in 20 Jahren aussieht.

 

[Bubo bubo]

Das kommt drauf an. Ein Großteil der Beiträge basiert auf eigenen Erfahrungen,

Eigene Erfahrungen hin oder her. Nur auf welchen Wissen basieren diese Erfahren. Da gibt es Anfänger die haben ihre Erfahrungen gemacht und Experten, die stolpern nicht mehr in die Fehler die Anfänger mit ihren Erfahren so machen. Beides sind Erfahrungen.

On top kommt noch dazu das Immobilien sich vollständig voneinander unterscheiden, was Bausubstanz, Bauerhalt und Standards angeht. Je nach Baujahr gibt es dann ganz unterschiedliche Dinge zu beachten. Und da sollen eigene Erfahrungen andere weiter helfen .... aha.

Nur mal ein kleines Beispiel: Meine Frau ist Dipl.-Ing. Hochbau, hat nach der Wende im Osten die Plattenbauten begutachtet und zur Entscheidung getrieben welche der Gebäude erhaltenswert sind und welche abgerissen werden. Sie hat also ein gewisses Wissen.
Und wenn die mal von Freunden gefragt wird, schau dir doch mal das Objekt an und sag uns was dazu, dann beisst sich sich auf die Lippen weil man da in so viele Fallen laufen kann ....

Wie kann man bei einem so komplexen Thema ernsthaft .....
Für den Austausch von Erfahrungen in einer Bar/Kneipe mit Unbekannten ... ok .... nur würde ich da keinen einzigen eigenen Cent darauf setzen.

Ich frag mich immer wozu Ausbildungen nur gut sind, wenn doch die Erfahrungen von Fachfremden und unbekannte Personen auch ausreichen

 

[mcmrks]

(...) Und der "Lage"-Spruch ist halt einfach ein Bullshit-Bingo-Buzzword.

immerhin hat sich unsere lage verschlechtert.

aus der relativ ruhigen anliegerstraße (entsprechende kosten) wurde mittlerweile eine innerörtliche umgehungsstraße („L“) mit über 6.000 fahrzeugen pro tag.

der wertverlust des hauses liegt auf der hand, oder?

 

[carstenj]

Für den Austausch von Erfahrungen in einer Bar/Kneipe mit Unbekannten ... ok .... nur würde ich da keinen einzigen eigenen Cent darauf setzen.

Ich auch nicht, aber wenn der TE seine Entscheidung ausschließlich von den Beiträgen hier oder in irgendeinem anderen Forum abhängig macht, ist das leichtsinnig. NATÜRLICH sollte man sich letzten Endes Rat von Experten holen, der auch dann nicht mehr kostenlos sein wird. Ich denke es geht erstmal darum, sich erste Infos zu holen und mal die Meinung einzuholen in einem Forum, in dem man schon ein paar Jahre unterwegs ist und die Wahrscheinlichkeit auf Bullshit-Beiträge etwas geringer ist als bei FB oder sonstwo.

 

[Lor-Olli]

…Ich frag mich immer wozu Ausbildungen nur gut sind, wenn doch die Erfahrungen von Fachfremden und unbekannte Personen auch ausreichen

DAS ging aus der Fragestellung des TE gar nicht hervor… Ich ging bei der Fragestellung eher davon aus, dass der TE Erfahrungswerte suchte bezüglich der zu bedenkenden Aspekte!
Niemand, der nicht wirklich das zu beurteilende Objekt wirklich kennt, kann belastbare Detailaussagen treffen, ABER es gibt sicher nicht wenige, die über vorher Unbedachtes anschließend gestolpert sind. Die Entscheidung über Bausubstanz, Bewertung der Preis-Lage Relation sollte sinnvoller Weise immer jemand mit Sachverstand treffen (unbhängig und neutral!! Also nicht gerade der Makler, der einem das Objekt verkaufen will ).

Wie bei jedem größeren Projekt hilft eine Checkliste VOR Beginn: Was will ich, was brauche ich, wer kann / muss helfen. (Aufräumen kann jeder, sicherheitsrelevante Installationen nicht jeder…)

 

[dodo4ever]

So hatte ich mir das gedacht. Danke für deinen Post, da sind schon mal viele Infos drin!

Vielen Dank für das nette Feedback.

Eines will ich abschließend noch los werden: Auch wenn ich viele negative Punkte aufgezählt habe wollte ich dir keinesfalls davon abraten, dich eher sogar ermutigen. Ich denke, wenn man die Unterlagen gründlich prüft, sollte ein Wohnungskauf kein Hexenwerk sein.

Da du viel EK hast, ist es sogar noch besser. Ich würde ggf. dennoch 30-60 % Fremdkapital reinnehmen, gerade wenn anfänglich vermietet wird. Das schont deine Liquidität und der FK-Zins mindert die Steuerlast.

Ich habe mal gelesen – ohne das jetzt korrekt zitieren zu können – dass ca. 80 % der Privatpersonen mit Immobilien Geld verlieren. (Gleiches gilt vermutlich für Aktien). Deshalb meine Auflistung über Punkte, die relevant sein könnten. Ich glaube, wenn man alles gründlich prüft, gründlich finanziert (wie bei dir) und eine kleine Portion Glück hat, sollte das alles gut klappen.

Dr. Andreas Beck sagte, wir müssen lernen, mit einer "Weichwährung" zu leben. Bedeutet: denken, wie die Italiener. Die kaufen keine Lebensversicherungen oder Bausparer oder Riester-Renten, also langlaufende Produkte mit geringer Verzinsung. Das funktioniert bei einer "Weichwährung" nicht, da die Inflation höher als die Verzinsung ausfällt. Der Italiener kauf sich ein Haus. Deshalb bin ich mir sicher, dass dein Weg der Richtige ist. So eine Immobilie (um selbst mal darin zu wohnen) ist mit Sicherheit gut.

Man sollte sich nur nicht reich rechnen, das klappt nicht immer. Wertsteigerungen / positive Mieterträge sind jedoch ein netter Bonus, wenn diese denn eintreten. Ich bin seit 10 Jahren Vermieter und hatte glücklicherweise noch nie Leerstand, Rückstände oder sonstige Probleme. Hinzu kam die unerwartete Wertsteigerung von 2-3x. Immobilien können also auch sehr positiv sein

 

[Nicolas1965]

Ich finde es ja immer spannend, dass gar nicht so wenige Menschen vor dem Kauf einer Waschmaschine tagelang recherchieren um ja keinen Fehlkauf zu machen und das Topstück dann auch noch zum besten Preis zu bekommen.
Und bei der für die allermeisten Personen größten Investition im ganzen Leben, da wird dann "einfach mal der Finger in den Wind" gehoben.
Ich lebe davon, Verkehrswertgutachten zu schreiben. Eine wertmäßige Überprüfung machen die allerwenigsten.
Spannend wird es dann, wenn man gerade in die Gegend zieht und gleich ein Haus kaufen will. Gerade bei den Preisen in Süddeutschland.

 

[dodo4ever]

Und die Bekannten aus der Immobilienbranche lachen über diese abgedroschene Phrase, weil seit vielen Jahren der politischen Zinsunterdrückung das Geld überwiegend in den B- und aktuell sogar C- Lagen verdient wird - sollte man dabei nicht unterschlagen ...

Stimmt. Der Zins wird sich aber auch durch höheres Risiko "erkauft". Höhere Leerstands-Quote z.B. Das ist sicherlich der richtige Weg für Institutionelle in B- und C- Lagen zu gehen. Für Privatversponen ist es der falsche Weg. Gerade, wenn man selbst mal darin wohnen möchte.

 

[ferrismachtblau]

Letztendlich ist momentan der Zeitpunkt verpasst worden, sich langfristig, will heißen >10 Jahre eine richtig, richtig gute Finanzierung zu sichern, falls diese notwendig ist. Ich bin da nach wie vor sehr konservativ: Völlig unabhängig von der Lage sollte ⅓ Eigenkapital vorhanden sein.

Im vorliegenden Fall will sich der Threadersteller lediglich Tipps holen - ein Forum ist für tiefergehende Auskünfte sicherlich nicht geeignet. Es kommt immer auf die persönlichen Verhältnisse an und auch auf die Art der Immobilie.

Der Ansatz, sich eine später eigengenutzte Wohnung durch Miete und ggfs. Eigenaufwendungen zu finanzieren, ist auf jeden Fall gut. Ich habe das bereits mehrfach durch, auch mit Kauf und Verkauf. Vor knapp 16 Jahren haben meine Frau und ich eine größere Wohnanlage gekauft, die wir vor 2 Jahren mit deutlichem Gewinn wieder verkaufen konnten. Zwischenzeitlich ist jetzt ein Haus auf einer deutschen Insel dazugekommen, das gerade in den letzten 2 Jahren einen immensen Wertzuwachs bekommen hat.

Kurze Rede: Wenn die persönlichen Voraussetzungen passen, würde ich den Weg über Immobilien jederzeit wieder gehen.

 

[dodo4ever]

Ich finde es ja immer spannend, dass gar nicht so wenige Menschen vor dem Kauf einer Waschmaschine tagelang recherchieren um ja keinen Fehlkauf zu machen und das Topstück dann auch noch zum besten Preis zu bekommen.
Und bei der für die allermeisten Personen größten Investition im ganzen Leben, da wird dann "einfach mal der Finger in den Wind" gehoben.
Ich lebe davon, Verkehrswertgutachten zu schreiben. Eine wertmäßige Überprüfung machen die allerwenigsten.
Spannend wird es dann, wenn man gerade in die Gegend zieht und gleich ein Haus kaufen will. Gerade bei den Preisen in Süddeutschland.

Ich stimme dir da voll zu. Deshalb auch die Tipps zur Grundlagenurkunde, Rücklage, letzten 3 Protokolle, letzten 3 Abrechnungen. Man muss das wirklich gründlich prüfen, bevor man sich wo einkauft. Auch die Nicht-umlagefähigen Kosten oder allgemein die Betriebskosten. Die können enorm schwanken.

Es bleibt aber auch zu erwähnen, dass es immer wieder sehr positive Beispiele gibt: Gute Häuser, die wenig Arbeit/Ärger machen, gut gedämmt sind und auch sonst vernünftig bewirtschaftet werden.

 

[Veritas]

Ich finde es ja immer spannend, dass gar nicht so wenige Menschen vor dem Kauf einer Waschmaschine tagelang recherchieren um ja keinen Fehlkauf zu machen und das Topstück dann auch noch zum besten Preis zu bekommen.
Und bei der für die allermeisten Personen größten Investition im ganzen Leben, da wird dann "einfach mal der Finger in den Wind" gehoben.
Ich lebe davon, Verkehrswertgutachten zu schreiben. Eine wertmäßige Überprüfung machen die allerwenigsten.
Spannend wird es dann, wenn man gerade in die Gegend zieht und gleich ein Haus kaufen will. Gerade bei den Preisen in Süddeutschland.

Aber was will man hier machen? Der eigentliche Wert wird hier ja immer überboten, ich krieg es ja oft genug mit, was verkauft wird. "Faire" Preise gibt es da nicht, entweder zu zahlst den Preis oder du hoffst, dass kein anderer kommt und der Preis irgendwann etwas runter geht. Dazu steigen dann auch die Kaufnebenkosten usw.
Ein Kumpel hatte vor 5 Jahren ca. eine Wohnung für um die 380.000€ gekauft, soweit ich weiß. Für 620.000€ ging sie dieses oder letztes Jahr weg.

 

[jteschner]

Also ich bin Eigentümer und Vermieter.

Hier auf dem Dorf bekomme ich 9 Euro auf den qm. Preis pro qm liegt bei ca 3500 Euro

Macht eine Bruttorendite von 2,6%. Davon mindestens 1% für Renovierung etc. bleiben Netto 1,6%

Rentieren tut sich das nur bei Wertsteigerungen. Ich habe die Hütte für 1200 Euro im qm gekauft

Aber diese Wertsteigerung sind vorbei. Preise gehen wohl seitwärts bis abwärts

Ich würde nie in eine Eigentümergemeinschaft gehen.

Und zuletzt: Eine vermietete Immobilie ist ganz schön Arbeit

Deshalb hatte ich mich vor einigen Jahren gegen die vermietete Immobilie als Kapitalanlage/Investment entschieden und Teile meines Kapitals in Aktien von Immobilienunternehmen gesteckt.
Hier ein Beispiel: LEG gekauft im Jahr 2016 für 49,60€. Jedes Jahr (steigende) Dividenden kassiert. Dieses Jahr 4,07€ pro Aktie - macht eine aktuelle Dividendenrendite für mein Investment von 6,02% (brutto). Gleichzeitig stieg der Kurs auf aktuell knapp 90€ (war aber auch bereits auf >120€ und ist wegen der aktuelle Börsenschwäche abgefallen) -> aktuelle Wertsteigerung 78% in 8Jahren. Und das schöne daran: ich muss mich um nix kümmern und kann sehr optimistisch sein, dass das Unternehmen weiss was es tut und weiter profitabel wächst.

Aber natürlich kann man auch mit Immobilen Geld verdienen - da will ich nichts gegen sagen!

 

[ferrismachtblau]

Stimmt. Der Zins wird sich aber auch durch höheres Risiko "erkauft". Höhere Leerstands-Quote z.B. Das ist sicherlich der richtige Weg für Institutionelle in B- und C- Lagen zu gehen. Für Privatversponen ist es der falsche Weg. Gerade, wenn man selbst mal darin wohnen möchte.

Yepp. Gut zusammengefasst. Wenn ich keine reine Kapitalanlage suche, für die auch mal ein Leerstand eingerechnet ist, sollte ich mir bei einer später eigengenutzten Immobile eine Lage aussuchen, die dann auch für mich passt.

 

[Nicolas1965]

Edit: Wegen zu langer Schreibdauer und fehlenden Zitats wird dieser Hinweis nötig: @Veritas

Naja, das mit Deinem Kumpel hat ja zunächst nichts mit der Frage marktüblicher Preise zu tun.
Kann da auch nichts zu sagen, kenne die Wohnung nicht und evtl. hat der Vorbesitzer zu günstig verkauft und vielleicht hatte der Käufer auch "Not".
Aber ja, wenn ich mir stellenweise die Bodenrichtwerte ansehen sind die zwischen 2018 und 2020 zwischen 30 und 70 % gestiegen und im abgelaufenen Jahr gleich nochmal um 50 %. Tatsächlich ist viel Geld am Markt und andere Assets bieten weniger Vorteile. Deshalb sind einfach auch viele Anleger stärker in Immobilien gegangen, als noch vor 5 oder 10 Jahren.

Es geht auch nicht darum, dass eine Kaufpreiseinschätzung oder ein Gutachten den Markt überlistet oder bremst.
Und es gibt auch Lokationen, da besteht immer noch ein Verkäufer-Markt; das ist aber eben nicht überall.
Klar gibt es hier auch Verkäufer, die glauben, aufgrund der Nähe zu MUC alles auf 's Preisschild schreiben zu können.
So ist es aber nicht. Und der Markt zeigt das jeden Tag.

 

[Veritas]

Edit: Wegen zu langer Schreibdauer und fehlenden Zitats wird dieser Hinweis nötig: @Veritas

Naja, das mit Deinem Kumpel hat ja zunächst nichts mit der Frage marktüblicher Preise zu tun.
Kann da auch nichts zu sagen, kenne die Wohnung nicht und evtl. hat der Vorbesitzer zu günstig verkauft und vielleicht hatte der Käufer auch "Not".
Aber ja, wenn ich mir stellenweise die Bodenrichtwerte ansehen sind die zwischen 2018 und 2020 zwischen 30 und 70 % gestiegen und im abgelaufenen Jahr gleich nochmal um 50 %. Tatsächlich ist viel Geld am Markt und andere Assets bieten weniger Vorteile. Deshalb sind einfach auch viele Anleger stärker in Immobilien gegangen, als noch vor 5 oder 10 Jahren.

Es geht auch nicht darum, dass eine Kaufpreiseinschätzung oder ein Gutachten den Markt überlistet oder bremst.
Und es gibt auch Lokationen, da besteht immer noch ein Verkäufer-Markt; das ist aber eben nicht überall.
Klar gibt es hier auch Verkäufer, die glauben, aufgrund der Nähe zu MUC alles auf 's Preisschild schreiben zu können.
So ist es aber nicht. Und der Markt zeigt das jeden Tag.

Es war ein Neubau, ging soweit ich weiß über den Bauträger. Er wollte ja nicht verkaufen, aber nach ner Trennung ist die Wohnung halt auch zu teuer. Ist auch gerade ein Baugrundstück ausgeschrieben, zwischen den Häusern, 450qm für über 500.000€. Aber hier stagnieren die Preise aktuell und werden auf den Portalen oft auch nach unten korrigiert.

 

[Nicolas1965]

Es war ein Neubau, ging soweit ich weiß über den Bauträger. Er wollte ja nicht verkaufen, aber nach ner Trennung ist die Wohnung halt auch zu teuer. Ist auch gerade ein Baugrundstück ausgeschrieben, zwischen den Häusern, 450qm für über 500.000€. Aber hier stagnieren die Preise aktuell und werden auf den Portalen oft auch nach unten korrigiert.

Tatsächlich konnten solche Preissprünge wie bei Deinem Kumpel beobachtet werden.
Es gab Käufer, die vom Plan weg gekauft haben und die Wohnung nach Fertigstellung mit erheblichem Aufschlag verkaufen konnten.
Da hat sich der Markt innerhalb der Bauzeit deutlich bewegt.

Was auch zu beobachten ist:
- Erstens die Zurückhaltung der Käufer, weil alles auf sinkende Preise wartet. Ob das wirklich kommt, ist sehr fraglich.
- Zweitens die Zurückhaltung bei 3-ZKB oder größer wenn über den typischen Renovierungsbedarf hinaus modernisiert (Bäder, Fenster, LEitungen) werden soll. Da greifen Käufer (insbesondere Selbstbezieher) gerade aufgrund der allgemeinen Versorgungslage hinsichtlich Baumaterial und der Verfügbarkeit von Handwerkern gern zu "neueren"/teureren Wohnungen, weil die Zeitdauer der Modernisierungsmaßnahmen teilweise schwer abschätzbar geworden ist.
Wer es selber kann und Zugang zu Material hat, könnte hier günstiger an Wohnraum kommen.