Wohnungskauf als Kapitalanlage und für späteren Einzug?

[maccoX]

Hi, hier kennen sich sicher Einige etwas damit aus, vielleicht habt ihr Tipps / Vorschläge für mich.

Ich überlege ob ich mir eine Wohnung kaufen sollte als Kapitalanlage, sprich erst mal vermieten und Miete kassieren. Später möchte ich dann vermutlich mal per Eigenbedarf selbst rein. Weil derzeit bin ich mit meiner kleinen Mietwohnung sehr zufrieden, sie ist auch sehr günstig, meine Mieteinnahmen wären höher.

An sich doch eine gute Idee oder?

Die Frage ist auf was ich achten sollte und was es da zu bedenken / berücksichtigen gibt.

z.B. ist das Hausgeld manchmal gar nicht so viel obwohl es von der Energieeffizienz KW 150 oder noch schlechter ist. Allgemein ist man da meist in mindestens dem Bereich wenn man z.B. ab Baujahr 1980 sucht. Neubau ist aber manchmal kaum teurer und man hört doch oft was von kw55, das klingt schon nach einem enormen Unterschied. Hab hier in der Gegend aber leider kaum Neubau, das ist das Problem. Meine derzeitige Mietwohnung ist auch aus den 80ern aber liegt so schön mitten drin und die Sonne scheint so schön rein, ich brauch selbst im Winter keine Heizung, das ist schon verrückt - aber halt spitze in den heutigen Zeiten!

Achja, wie findet man raus wie hellhörig ein Haus ist? Kenne es von einigen das denen die Leute auf dem Kopf rum tanzen, laute Badsessions nachts etc mit rauschenden Leitungen etc. So was will ich so gut wie möglich versuchen zu vermeiden.


Die Wohnung sollte halt später auch günstig für mich im Unterhalt sein, auch bei geringer Rente oder schon vorher wenn ich halt kein Bock hab mehr viel zu arbeiten oder schon mal vorzeitig in Rente will 😁

 

[Difool]

Als Start empfehle ich dir dich mal einzulesen und zu beschäftigen mit:

- Miteigentumsanteil
- Grundstückanteile
- Fahrstuhl, Heizungsanlage usw. inkl.
- Steuer

Insbesondere das mit dem Miteigentumsanteil ist führend Sachlage.
Auf was hast du Böcke, um dich kümmern zu müssen.
Wenn du zzgl. vermieten willst, noch der ganze Anhang-Zauber an Vorgaben plus Steuer und Verpflichtungen.
Als Zuckerguß den "Eigenbedarf einfordern".

 

[Bubo bubo]

der jetzige Zeitpunkt ist sicher ideal gewählt um eine Eigentumswohnung zu finanzieren

Und zum Einstieg in das Thema würde ich auch in der Bar eines Computerforums fragen

 

[Veritas]

Kommt drauf an wo du wohnst. Hier bei uns lohnt es sich aktuell nicht. Selbst eine kleine Wohnung für 300.000€ wirft erst nach 35+ Jahren das erste Geld für sich ab. Geht es über einen Makler kommen insgesamt ~11% Kaufnebenkosten dazu, die „sollte“ man als Eigenkapital einbringen. Dazu die aktuell recht hohen Zinsen, Grundsteuer, Hausgeld, Reparaturen und Rücklagen für außerordentliche Zahlungen.
Du als Vermieter bist aber leider so gut wie gar nicht geschützt, der Mieter hat mehr oder weniger Narrenfreiheit.

 

[dodo4ever]

Ich finde das Computerforum schon passend, hier sind einige Selbstständig / Freelancer, da sind Immobilien oft Bestandteil der Altersvorsorge.

Du hast den Vorteil, dass du Zeit hast: lass dich nicht von externen Faktoren wie Zins, Inflation, Fomo narren… Fakt ist, Immobilien waren in der Gesamtkostenbetrachtung schon immer teuer und im Rückspiegel fast immer günstig. Natürlich schwankt auch dieser Markt 20-30%, ist aber sehr elastisch (viele müssen nicht verkaufen).

Lass dir den Energieausweis geben, die letzten drei-vier Protokolle. Frag nach anstehenden Reparaturen: Fahrstuhl 40.-70.T€… besser es ist gar keiner da. Fassade? Habe jetzt einen Brief über Balkonsanierung bekommen, knappe 450.T€, sind 18.000 für mich… Heizung? Fenster?

Höhe der Rücklage? Normal hat man da einen Anteil gem MEA der auch nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Wasserschäden? Dach?

Kleine Objekte sind oft gut gedämmt, so mit 6-9 Parteien wenn diese saniert sind. Dann sind oft Fenster, Dach, Fassade neu. Das ist interessant. Aber künftige Investitionen verteilen sich nur auf 6-9 Parteien, da kann es oft teuer werden.

Bei großen Objekten gibt es auch größere Summen: Dachgartenerneuerung, Fassadenanstrich alle 15 Jahre, Duplex (sauteuer und störanfällig), Das können schon mal 250-500.T€ sein inkl Architekt… pro WE aber „nur 2000-15000“.

15.000 solltest du immer als Reserve haben.

Laufende Kosten: Aufzug ist teuer. BMZ ist teuer. Spielplatz? Hebeanlage?, Duplex?

Hier sind oft kleine Objekte auch effizienter als Große. Oft ist da auch eine Bewohnerin oder ein Bewohner Hausmeister, was auch die Kosten senkt.

Achte auf die nicht-unlagefähigen Kosten. Hier erkennt man ein gutes Investment. Sind die hoch, ist der Kaufpreis meist niedriger, deshalb ist es aber kein Schnäppchen.

Lass dir die letzten Protokolle, Abrechnungen, Vermögensaufstellung, Energieausweis, Wirtschaftsplan geben. Aber es kann immer was versteckt sein, es kann aber auch alles super sein. Am Besten – wenn die Dokumente passen – auf den Bauch hören. Dir muss es gefallen, du willst da ja mal wohnen…

Kauf dir nicht die größte Wohnung der Liegenschaft. Die hat auch die meisten MEA, dann musst du am meisten bei Sanierungen zahlen…

Lies dir die Grundlagenurkunde durch. Besonders den Part der Kosten und Lasten. Was ist Gemeinschaftseigentum? Fenster? Wohnungseingangstüren? Balkonbelag? Rollo? Rollo-Motor? Wenn da die Kosten nicht dem Sondereigentum zugeordnet sind, ist es auch blöd.

 

[maccoX]

Selbst eine kleine Wohnung für 300.000€ wirft erst nach 35+ Jahren das erste Geld für sich ab.

Du meinst wenn man mit wenig Eigenkapital ran geht, oder? Wenn man aber bereits genug Geld zusammenkratzen kann wär das ja anders, oder? Dann profitiert man ja gleich.

Du als Vermieter bist aber leider so gut wie gar nicht geschützt, der Mieter hat mehr oder weniger Narrenfreiheit.

Hm, ist das wirklich so schlimm? Wohnungen werden ja ziemlich gesucht, dachte ich könnte mir da einen guten Mieter aussuchen. Die Wohnung kaputt machen können/dürfen sie ja nicht so einfach ohne selbst dafür aufkommen zu müssen. Bzw. Mit Eigenbedarfanmeldung sollte man sie dann ja raus bekommen, oder?

Ich finde das Computerforum schon passend, hier sind einige Selbstständig / Freelancer, da sind Immobilien oft Bestandteil der Altersvorsorge.

So hatte ich mir das gedacht. Danke für deinen Post, da sind schon mal viele Infos drin!

 

[little_pixel]

der jetzige Zeitpunkt ist sicher ideal gewählt um eine Eigentumswohnung zu finanzieren

Ich setze da mal an…

@maccoX

Eine kleine Erfahrung, die ich gerne mit Dir teilen möchte:

Vor 20 Jahren haben Freunde zu mir gesagt.
Wie kannst Du nur, die Zeiten sind unsicher, die Wohnungen völlig überteuert.

Vor 10 Jahren sagten Freunde wieder.
Wie kann man nur, schaue Dir den Markt an.
Alles völlig überteuert.

Vor 5 Jahren sagten sie mir.
Wie kann man nur, ALLES völlig überteuert.

Eine der Kumpel, der mir das obige immer wieder sagte, kauft aktuell ne Wohnung für 700k Euro

Zusammengefasst:
Es gibt nie den richtigen Zeitpunkt.

Viele Grüße

 

[Ezekeel]

zum Vermieten würde ich es nicht machen. dodos punkte sind das eine. Dazu der potentielle Ärger mit den Mietern. Ich würde das Geld anlegen und wenn Du mit Deiner jetzigen Wohnung nicht mehr zufrieden bist oder sich die Umstände ändern (Familiengründung) hast Du was liegen um dann entsprechend was zu gestalten.

 

[Tordi]

Wir hatten früher mal Eigentum in einem Mehrparteienhaus in Selbstnutzung. Was mir alleine da schon das ganze Gezuppel in der Eigentümergemeinschaft mit Kosten und Bürokratie auf die Naht ging. Wenn ich das jetzt noch für irgendeinen Mieter erledigen müsste, der mir dann im Notfall auch noch Geld schuldig bleibt oder die Burg ruiniert, ja Glückwunsch.

 

[MiketheBird]

Zinsteilhaus oder Wohnung mit WEG als Kapitalanlage? Aus Erfahrung, lass es sein. Es sei denn du willst den Rest deines Lebens im Ärger über deine Mitmenschen verbringen. Wenn, dann ein freistehendes EFH in Kompletteigentum. In dem Moment wenn du es mit Miteigentümerversammlung und Mietern zu tun bekommst, wirst du alle Abgründe des Bildungsverlusts der vergangenen Jahrzehnte konzentriert erleben. Kein Profit (der übrigens bei Immobilien häufig überschätzt wird) kann dich für die Erlebnisse entschädigen.

 

[diehal]

Wir könnten auch eine Corona-Diskussion starten, weil einige Nutzer/Nuzterinnen hier sicher etwas mit Corona zu tun haben?

 

[lulesi]

Ich sehe das komplett anders, generell ist in den letzten Jahrzehnten Immobilienerwerb, besonders auch ETW eine hervorragende
Möglichkeit Kapital zu investieren oder Vermögen aufzubauen.
Ja, diese Miteigentümerversammlungen sind mir auch ein Greuel, aber mich interessieren diese Befindlichkeiten einzelner nicht weiter.

Immobilien haben sich in den letzten Jahrzehnten auch deshalb gelohnt, da deren Wert bisher nur einen Weg kannten -> nach oben.
Durch die gesunkenen Zinsen, haben praktisch alle die Geld zur Verfügung hatten, dies in Immobilien investiert.

Wir haben nur jetzt eine schwierige Kombination, sehr hohe Immobilienpreise in Kombination mit stark steigenden Zinsen.
Das macht den Kauf mit wenig Eigenkapital aktuell schwierig oder auch unmöglich.

Man sollte jeden Einzelfall prüfen, und dabei nicht vergessen dass es auch einmal Mietausfälle, Leerstände bis zur Weitervermietung
oder im schlimmsten Fall Mietnomaden die man erst rausklagen muss und hinterher eine Komplettrenovierung vornehmen muss, gibt.

Ob ein Zeitpunkt einzusteigen gut oder schlecht ist, weiss man leider erst hinterher.

 

[MiketheBird]

Ich sehe das komplett anders, generell ist in den letzten Jahrzehnten Immobilienerwerb, besonders auch ETW eine hervorragende
Möglichkeit Kapital zu investieren oder Vermögen aufzubauen.

Da widerspreche ich nicht, aber nicht in dem Sinne Erwerb, Vermietung und dann Eigennutzung. Die Profite waren im Kaufen, kurz halten und wieder verkaufen, aber nicht in der Vermietung - da sind die Profitmargen so, dass man das keinem als Wertanlage empfehlen kann, auch weil die Politik da mächtig mitmischt. Konkretes Beispiel: mein Eigengenutztes Wohneigentum im gefragten Speckgürtel hatte in den letzten 20 Jahren einen Durchschnittsgewinn im Sachwert von rund 2,5% pro Jahr plus natürlich meine Mietersparnis, das finde ich ok aber auch nicht wirklich gut. Mein größeres Geld war beim Kaufen-Sanieren-Verkaufen, mit Vermietung hätte ich vielleicht gerade mal mein Kapital gehalten.

 

[maccoX]

Aber wenn das Geld jetzt auf der Bank liegt bekomm ich ja praktisch nix dafür.
Wenn ich eine 3 Zimmer Wohnung habe und die vermiete kann ich mit vielleicht 800€ monatlich rechnen. Klar Eigentümerversammling etc. aber das ist ja nicht so oft und ist ja auch für einen selber irgendwann. Meine Eltern wohnen auch in einer Eigentumswohnung in einem Wohnblock und da läuft das alles ganz gut und ist kein großer Stress.

Vor allem hab ich dann aber halt auch eine Wohnung wo ich dann mal günstig wohnen kann. So halt meine Vorstellung.

 

[sutz2001]

Rein wirtschaftlich, wenn du darin auch später auch wohnen willst, lohnt das hier absolut nicht.
Für was "gescheites" zahlt man hier in guter Lage so 1,5 Mio, in akzeptabler Lage immerhin noch ne Mio.
Vermieten kannst das aber auch "nur" für 2500 ca.
Heisst also, rentabel wird es nach ca. 30 Jahren, wenn in dieser Zeit nichts an größeren Reparaturen anfällt etc.

Und ja, alle sagen irgendwann muss die Immobilienblase mal platzen - seit 20 Jahren. Möglich ist hier alles.

 

[maccoX]

Wie gesagt, gehen wir mal davon aus ich kann das Geld so direkt zusammen bekommen und muss zumindest keiner Bank was zurückzahlen. Nehmen wir also vereinfacht an ich hätt das Geld einfach. Natürlich nicht eine Million 😂 Gibts bei mir deutlich günstiger

 

[lulesi]

Was maccox für eine gute Lage zahlen muss, wissen wir doch nicht.
Lebt er in München oder Hamburg, in Tutzing oder Kampen werden es astronomische Summen sein,
wohnt er in Thüringen oder im Münsterland sind die Preise durchaus erschwinglich.

Die Planung zu kaufen und weitestgehend durch Miete bezahlen zu lassen, ist doch schlau.
So kann er Eigentum aufbauen ohne alles selber stemmen zu müssen.

Wenn man dann handwerklich noch begabt ist, also ggfls Renovierungen oder Instandhaltungen
selber ausführen kann, jumso besser rechnet sich das ganze.

Später kann man die Wohnung dann selber nutzen, oder verkaufen.

 

[sutz2001]

Wie gesagt, gehen wir mal davon aus ich kann das Geld so direkt zusammen bekommen und muss zumindest keiner Bank was zurückzahlen. Nehmen wir also vereinfacht an ich hätt das Geld einfach. Natürlich nicht eine Million 😂 Gibts bei mir deutlich günstiger

Wenn man das Geld "rumliegen" hat, sieht das ganze natürlich schon etwas anders aus.
Aber auch hier: Willst du es anlegen um damit Gewinn zu erzielen, kaufen, etwas halten, verkaufen.
Ansonsten ist am Ende ja auch eher totes Kapital, wenn du es bis zu deinem Tod behalten willst. Da freuen sich dann ggf. nur die Erben.

Wie gesagt, ich finde die Frage sehr schwierig. Miete hat halt den Vorteil, du bist völlig ungebunden und auch im Alter in 3 Monaten raus. Bei Eigentum schon schwieriger. Aber hier ist natürlich eine Wohnung deutlich einfacher als ein Haus zb.
Du musst dir klar werden, was du vielleicht im Alter wollten willst....
Und vor allem ob du dann immer noch da leben willst, wo du gekauft hast

 

[Fl0r!an]

Du meinst wenn man mit wenig Eigenkapital ran geht, oder? Wenn man aber bereits genug Geld zusammenkratzen kann wär das ja anders, oder? Dann profitiert man ja gleich.

Gelohnt hat es sich, sobald du dein Investment wieder raus hast und anfängst Geld zu verdienen. Sei es über Mieteinnahmen oder gesparte Miete bei Eigennutzung. Und die Vergleichsgröße muss da natürlich eine andere, sinnvolle Geldanlage sein mit entsprechender Berücksichtigung der Inflation. Wenn du den Gegenwert einer Eigentumswohnung auf deinem Sparbuch liegen lässt und das als Vergleichsgröße ran ziehst lohnt es sich natürlich schneller, aber dann bist du auch selbst schuld. Wenn du z.B. ein Investment in ETFs mit historisch 5-10% Rendite p.a. als Vergleichswert hast, dann lohnt es sich (wirtschaftlich) vermutlich ungefähr nie.

In deine Rechnung solltest du auch einbeziehen, was du an organisatorischen Aufgaben (Mietersuche, Verträge, etc.) und handwerklichen Tätigkeiten beauftragen musst oder ggf. selbst machen kannst (bzw. jemanden kennst, der jemanden kennt...).

 

[jteschner]

Aber wenn das Geld jetzt auf der Bank liegt bekomm ich ja praktisch nix dafür.
Wenn ich eine 3 Zimmer Wohnung habe und die vermiete kann ich mit vielleicht 800€ monatlich rechnen. Klar Eigentümerversammling etc. aber das ist ja nicht so oft und ist ja auch für einen selber irgendwann. Meine Eltern wohnen auch in einer Eigentumswohnung in einem Wohnblock und da läuft das alles ganz gut und ist kein großer Stress.

Vor allem hab ich dann aber halt auch eine Wohnung wo ich dann mal günstig wohnen kann. So halt meine Vorstellung.

Da spricht du für mich wichtige Punkte an:
1- Geld auf der Bank liegen lassen: genau, das bringt nix und ist ja auch kein Investment, sondern eher die Erfüllung eines extremen Sicherheitsbedürfnis.
2- WILL man sich überhaupt mit Mietern, anderen Eigentümern, ... "rumschlagen" ? Liegt einem das?

Ich habe mich für mich selbst ebenfalls mit diesen Themen auseinandergesetzt als ich mit 52 Privatier geworden bin und für mich entschieden: für mich ist das nix (Punkt 2). Mein Leben bestreiten muss ich aber trotzdem - heisst: meine Miete will ja bezahlt werden - genau wie alle anderen Lebenshaltungskosten. Hieß für mich: Aktien (-> Dividenden), etwas Trading (Indexfonds/ETFs). Das klappte die letzten 10 Jahre sehr gut und mein "Vermögen" hat sich unter dem Strich sogar vergrößert. Wenn es in 3,5 Jahren in Rente geht habe ich dann on Top zur Rente auch noch meine Kapitalerträge.
Ich für mich investiere lieber in Aktien einer Vonovia, LEG, ... (Dividende aktuell rd. 3%) anstatt mir eine Wohnung zu kaufen und diese zu vermieten.
Und: ohne Risiko keine Erträge - das betrifft Betongold genauso wie Aktien.
Just my 2 ct.