Wohnung kaufen und Zimmer vermieten? (Mitbewohner/WG)

[maccoX]

irgendwann wird's mal Zeit auf eigenen Füßen zu stehen... bin jetzt aber am Grübeln.

Bisher dachte ich immer: sparen, sparen, sparen und dann eigene Wohnung kaufen.

Das hab ich auch gemacht, also gespart. Hab auch schon etwas zusammen, allerdings ist eine eigene Wohnung halt trotzdem verdammt teuer - vor allem wenn sie zukunftssicher sein soll und gleich mit 3 Zimmer und einem alles gefallen soll.

Allerdings wäre ich dann teils eben ganz allein (z.Z. Single) und die Kosten/Schulden wären halt recht hoch und da man nicht ewig abzahlen will bleibt einem im Monat dann nicht mehr viel Spielgeld fürs gute Leben - muss dann halt schon sparen.

Da ich vor dem großen Schritt doch etwas Bammel habe, bin ich dann auf die Idee gekommen in eine WG einzuziehen. Man ist nicht allein und ist recht günstig dabei. Allerdings geht dort auch genügend Geld drauf, man kann sich nicht richtig einrichten (klein, muss eh irgendwann weg) und wenn man raus geht hat man halt auch wieder nichts, ausser viel Geld ausgegeben.



Jetzt bin ich auf die glorreiche Idee gekommen, ob man nicht einfach eine Wohnung kaufen sollte - genau so wie sie mir gefällt und ich sie haben will (auch für die Zukunft) und damit ich nicht allein bin und auch kein so großes finanzielles Problem habe - mir einen Mitbewohner zu suchen, bzw. eine eigene kleine WG zu gründen. Sprich: Ich richte mir meine Wohnung perfekt ein, so wie es mir eben gefällt (besser wie eine 0815 WG ) und das 3. Zimmer das ich vorerst eh nicht brauche wird einfach untervermietet - damit sollte sich doch locker so 300€/Monat machen lassen, oder? - und in der Zukunft hab ich dann halt meine Wohnung nur für mich allein, bzw. meine Freundin oder Familie.

Wäre das eine gute Idee, was haltet ihr davon?

 

[DeineMudda]

Wenn die Finanzierung an den fehlenden 300 € pro Monat scheitert: Lass es!

 

[huegenbegger]

300 Euro für ein Zimmer?!
Die Miete setzt sich aus Miete und Nebenkosten zusammen, die sind nicht unerheblich, von Deinen 300 blieben dann also geschätzte 180 reine Mieteinnahme.
Als Eigentümer sollte man Rücklagen bilden, das geht auch noch einmal davon ab.
Die Einnahme sind zu versteuern, unterm Strich bleibt also nicht mehr all zu viel über.
Trotz alle dem ist es eine Mehreinnahme und ich persönlich finde WGs großartig, würde es an Deiner Stelle also so machen.
Nur Deine Gewinnabschätzung solltest Du drastisch revidieren.
Die Finanzierung der Wohnung sollte auch ohne Mitbewohner realisierbar und die Mieteinnahme nur fürs Taschengeld sein.

 

[Amadeus_SBG]

Nachdem wichtige Kenngrößen neben Ort/Lage auch Preis (Belastung) und Einkommen und Ersparnisse sind, ist die Bar bei MU mit Sicherheit nicht der richtige Ort um Dein Vorhaben abschließend zu erörtern.
Sprich doch einfach mal unverbindlich mit jemandem aus der Immobilienabteilung Deiner Volksbank/Sparkasse und behalte dabei immer im HInterkopf, dass diese Leute Immobilien/Kredite verkaufen wollen und deren Ziele somit klar sind. Allerdings können die Dir das Ganze mal durchrechnen.

 

[tafkas]

damit sollte sich doch locker so 300€/Monat machen lassen, oder?

Wo soll denn die Wohnung sein? Ich zahle 320 EUR für meine 2-Zimmer Wohnung (warm) in Berlin. Da würde ich im Leben nicht in eine WG ziehen und vielleicht 100 EUR zu sparen. Außerdem solltest du die Nebenkosten nicht unterschätzen. Ich achte hier auf meinen Strom- und Wasserverbrauch. Wenn ich in einer WG eine Flatrate hätte, würde der Mac Pro gleichzeitig mein Zimmer heizen. Von den 2x1h Duschsitzungen ganz zu schweigen.

 

[diger]

Vor allem das reine Nettogehalt als Grundlage ranziehen. Also ohne Überstunden, Zuschläge, Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld, etc. Also alles, was ganz schnell in der Zukunft von heute auf morgen wegfallen kann, erst gar nicht einrechnen.

Mieteinnahmen kannst Du auch nicht einrechnen, im Gegenteil. Du musst damit rechnen, dass der Mieter mal ein halbes Jahr keine Miete zahlt (so schnell bekommt man auch einen Untermieter ggf. nicht raus). Aber Du hast trotzdem entsprechende Nebenkosten, die Du erst einmal zahlst.

Dann einrechnen, dass die Lebenshaltungskosten von Jahr zu Jahr teurer werden, das Gehalt aber meistens nicht steigt, sondern der Nettolohn sogar geringer wird.

Auch darf man nicht davon ausgehen, dass das jetzige Zinstief noch die nächsten 30 Jahre anhält. Wenn Du also jetzt für z.B. die nächsten 10 Jahre einen günstigen Kredit aufnimmst, dann kann das in 10 Jahren, wenn der nächste fällig ist, ganz schnell anders aussehen. Und es spricht alles dafür, dass der Zins über kurz oder lang steigen wird.

Rechne auch noch die Grunderwerbseteuer ein. Und rechne nicht mit irgendwelchen Steuervorteilen (das tun die Berater ganz gerne). Auch da kann ganz schnell Ende im Schacht sein, je nachdem sich die gesetliche Lage in ein paar Jahren darstellt.

So, und wenn Du jetzt locker die Wohnung finanzieren kannst, nebenbei auch noch Auto, Versicherungen, Lebensunterhalt (Und Du willst ja nicht die nächsten Jahre nur noch Dosensuppe essen, rechne da mal großzügiger als die Berater), etc. bestreiten kannst und noch etwas Reserve übrig bleibt, dann kannst Du Dir eine solche Wohnung leisten.

Wenn Du jetzt schon so gerade eben Dir die Wohnung leisten kannst, aber auf die 300,- EUR angewiesen bist und auch schon Überstunden und ähnliches eingerechnet hast, dann würde ich es lieber lassen.

 

[JarodRussell]

Ich denke, dass ein guter Rat bei einem Profi zu dem Thema besser wäre, als sich hier mehr oder weniger gefährliches Halbwissen zu suchen, denn am Ende musst Du eine Entscheidung für oder gegen den Kauf einer solchen Immobilie immer noch selbst treffen.

Es gibt für die Auswahl der Immobilie unterschiedliche Randbedingungen, die aber natürlich auch vom "Verwendungszweck" abhängen. Wenn Du so eine Wohnung im Endeffekt auch als Deine eigenen vier Wände auf Dauer nutzen möchtest, wird Dir sicher eine einigermaßen gute Lage wichtig sein, da sie Wertstabilität ausmacht und Deine Investition auch gut abgesichert ist. Andererseits ist da meistens der Kaufpreis auch entsprechend höher. Hier in Stuttgart sind die Wohnungskaufpreise und meistens auch die Häuser in einer Preisregion angelangt, dass das nur noch wenige Privatleute zahlen können. Ein großer Anteil sind daher reine Renditeobjekte von Immobilienfonds, die haben eben auch genug Kapital in der Hinterhand. Da hat man als Einzelperson nur schlechte Karten, um an wirklich gute Objekte dran zu kommen.
Wohnungspreise liegen in den besseren Lagen bei dem von Dir gesuchten Rahmen etwa bei 250.000 Euro und aufwärts. Bei Neubau mit rd. 90-100qm bei drei Zimmern und schöner Ausstattung gerne auch im Bereich 400k Euro. Und da stellt sich dann die Frage, ob das noch besonders studentenfreundlich bzw. WG-geeigneter Wohnraum ist, denn in der Umgebung liegen dann eben auch entsprechende Geschäfte/Supermärkte und allgemein ist dann alles relativ teuer. Ob Du dann mit 300 Euro monatl. einen einigermaßen deckenden Beitrag über die Vermietung bekommst ist eher fraglich...

 

[DeineMudda]

Ich denke, dass ein guter Rat bei einem Profi zu dem Thema besser wäre, als sich hier mehr oder weniger gefährliches Halbwissen zu suchen

Wenn Du mit "Profi" einen Bank-Mitarbeiter meinst, kann ich da ehrlich gesagt nur drüber lachen.
Der wird dir lachenden Auges erstmal einen Bausparvertrag, einen Fondsparplan und eine Risikolebensversicherung andrehen und noch alles andere, was fette Provisionen verspricht. Nebenbei rechnet er dir auch vor, dass Du bei 1000 € Nettoeinkommen locker 850 € Zinsen zahlen kannst (Nach dem Motto: Tilgung kann man in den ersten 25 Jahren ruhig bei 0,5 % belassen).

Ich habe mir viel gefährliches Halbwissen bei Leuten besorgt, die das ganze schon mal durch haben (Mama, Papa, Onkel, Tante, Nachbar usw.) und bin damit bislang bestens gefahren.

Muss aber letztendlich jeder selber wissen.

 

[JarodRussell]

Wenn Du mit "Profi" einen Bank-Mitarbeiter meinst, kann ich da ehrlich gesagt nur drüber lachen.
Der wird dir lachenden Auges erstmal einen Bausparvertrag, einen Fondsparplan und eine Risikolebensversicherung andrehen und noch alles andere, was fette Provisionen verspricht. Nebenbei rechnet er dir auch vor, dass Du bei 1000 € Nettoeinkommen locker 850 € Zinsen zahlen kannst (Nach dem Motto: Tilgung kann man in den ersten 25 Jahren ruhig bei 0,5 % belassen).

Ich habe mir viel gefährliches Halbwissen bei Leuten besorgt, die das ganze schon mal durch haben (Mama, Papa, Onkel, Tante, Nachbar usw.) und bin damit bislang bestens gefahren.

Muss aber letztendlich jeder selber wissen.

Nein, Bankfritzen meine ich gerade NICHT Die wollen ja nur was verkaufen. Am besten sind Leute im eigenen Umfeld zu befragen, die eben schon ihre Erfahrungen gemacht haben, am besten natürlich in der Verwandtschaft. Und wenn das alles noch nicht reicht, kann man ja, unter den genannten Bedingungen, auch mal bei einer Bank vorfühlen - nur eben mit dem Gedanken im Hinterkopf: Die wollen mir eben auch was andrehen woran sie verdienen - und das wesentliche für sich herausfiltern.

 

[lundehundt]

Wäre das eine gute Idee, was haltet ihr davon?

ohne etwas ueber dein Eigenkapital, deine Bonitaet, den Preis der Wohnung (inklusive aller Nebengeraeusche wie Notar, Makler und Grunderwerbsteuer), die Lage und die Entwicklung des Wohnungsmarkts in deinem Umfeld zu wissen, kann man keine sinnvolle Antwort auf diese Frage geben.

 

[Friedemann]

Mach et, Atze! Wer braucht hier schon Details? Sind doch fast alle Parameter da. Er will ne Wohnung kaufen, 3 Zimmer und 300 Euro von nem Mitbewohner bekommen. Klingt für mich nach nem belastbaren Businessplan.

 

[exbonner]

Dann kläre uns doch mal über die grundlegenden Dinge auf: wie hoch ist Deine Eigenkapitalquote und wo gedenkst Du zu kaufen?

Weiterhin musst Du immer im Hinterkopf behalten, dass Du in eine rechtliche Verbindung, nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft eintrittst. Dort bist Du an Mehrheitsbeschlüsse gebunden und damit an die Kostentragungspflicht im Rahmen Deines Anteils an der Gesamtgemeinschaft. Sollte dort zB der Einbau eines Aufzuges oder andere Sachen beschlossen werden, haftest Du mit. Zudem kann das Hausgeld eines beträchtliches Ausmaß annehmen.

 

[maccoX]

Ich rechne mit ca. 30-50% Eigenkapital. Finanzierung/Schulden sollten innerhalb 10 Jahren beglichen werden, allerdings müsste ich dann monatlich recht viel zurückzahlen.

Mit einem Mitbewohner wäre das halt deutlich einfacher und stressfreier. Wenn die Einnahme dann allerdings besteuert wird (die 19% ?) bleibt natürlich wieder weniger übrig - Als Wohnungsbesitzer sollten keine so extremen Zusatzkosten anfallen, ich möchte eine neuere Wohnung kaufen - max von 1980 - aber um so neuer um so besser.

Einen genauen Finanzierungsplan oder dergleichen will ich hier ja nicht, so weit bin ich noch nicht. Wollte hier eher wissen was ihr von der Idee haltet.

 

[Feind]

Ich rechne mit ca. 30-50% Eigenkapital. Finanzierung/Schulden sollten innerhalb 10 Jahren beglichen werden, allerdings müsste ich dann monatlich recht viel zurückzahlen.

Mit einem Mitbewohner wäre das halt deutlich einfacher und stressfreier. Wenn die Einnahme dann allerdings besteuert wird (die 19% ?) bleibt natürlich wieder weniger übrig - Als Wohnungsbesitzer sollten keine so extremen Zusatzkosten anfallen, ich möchte eine neuere Wohnung kaufen - max von 1980 - aber um so neuer um so besser.

Einen genauen Finanzierungsplan oder dergleichen will ich hier ja nicht, so weit bin ich noch nicht. Wollte hier eher wissen was ihr von der Idee haltet.

Mieteinnahmen sind steuerfrei

 

[exbonner]

Hast Du eine Ahnung, was auch bei neueren Häusern an Kosten anfallen kann

Ich rechne mit ca. 30-50% Eigenkapital. Finanzierung/Schulden sollten innerhalb 10 Jahren beglichen werden, allerdings müsste ich dann monatlich recht viel zurückzahlen.

Mit einem Mitbewohner wäre das halt deutlich einfacher und stressfreier. Wenn die Einnahme dann allerdings besteuert wird (die 19% ?) bleibt natürlich wieder weniger übrig - Als Wohnungsbesitzer sollten keine so extremen Zusatzkosten anfallen, ich möchte eine neuere Wohnung kaufen - max von 1980 - aber um so neuer um so besser.

Einen genauen Finanzierungsplan oder dergleichen will ich hier ja nicht, so weit bin ich noch nicht. Wollte hier eher wissen was ihr von der Idee haltet.

 

[exbonner]

Mieteinnahmen sind steuerfrei

Seit wann das?

 

[huegenbegger]

wuesst ich auch gern, dann koennt ich mir auch den berater sparen, der mir den kram jedes jahr ausrechnet...
und nein, keine 19%, wir reden hier von einkommen und nicht umsatzsteuer, haengt also von deinem gehalt etc ab

 

[SignoreRossi]

Du stellst dir das so leicht vor mit einem Mitbewohner... ich hab als student in einigen WGs gewohnt und es gab immer wirklich immer Probleme!
ganz oben auf meiner liste ist...
1. Keine Miete bezahlt
2. Kühlschrank leerfressen
3. die Mitbewohnerin hat einen freund der nach und nach bei euch eingezogen ist....
4. Du musst eventuell arbeiten und er/sie studiert und sieht das nicht so eng um 4 Uhr nächst mit 5-6 Kommilitonen zu kochen...
5. Sachen die Du für eine nette Einrichtung gekauft hast gehen kaputt und Du warst es nicht und auch sonst keiner war es der Klassiker
6. nicht putzen

Das ist grade alles was mit so einfällt... dazu muss ich aber sagen das es 2x eine 2er WG war und 2x eine 3er... Selbstverständlich kannst du auch Glück haben, aber nächsten 5-10jahre einen Mitbewohner? Ich weiss ja nicht wie alt Du bist aber ich hatte irgendwann auch wenn es am ende eine tolle WG war einfach genug davon...

 

[lundehundt]

Mieteinnahmen sind steuerfrei

Mieteinnahmen sind keineswegs steuerfrei. Sie unterliegen - wie jedes Einkommen - der Einkommenbesteuerung

 

[Feind]

Mieteinnahmen sind keineswegs steuerfrei. Sie unterliegen - wie jedes Einkommen - der Einkommenbesteuerung

Dann hat unsere Wirtschafts-Lehrerin uns was falschen erzählt