Kredit für Wohnungskauf - derzeit lukrativ ?

[TheStrike]

Hallo Macuser,

was habt Ihr für Erfahrungen,
bei Kauf eines Eigenheims ?

Bei mir geht es darum, mein Vorkaufsrecht als langjähriger Mieter zu nutzen,
leider sind zudem Teile der Wohnung sanierungsbedürftig,
was die Kaufsumme jedoch schmälern könnte.

Habt Ihr einen Tipp, wo & wie man hierfür einen Kredit bekommt ?

Der Bank kann ich nur durch Selbstständigkeit, oder einen pot. Untermieter
als Nachweis für Geldeingang entgegen kommen, oder, falls überhaupt, meinen Bruder
in Festanstellung als Bürgen nutzen.

Mir fällt einfach auf, selbst Eigentümer zahlen durch erhebliche Nebenkosten
mittlerweile eine 'Miete', und der Verzicht auf Miete muß wohl abzuwegen sein.

Mir ist bewußt, ich sehe das bißher sehr blauäugig,
denke aber ernsthaft darüber nach.

Vielen Dank!

 

[howo]

Hi,
ein Kredit kann derzeit lukrativ sein, wenn Du ein paar Voraussetzungen erfüllst:

1. Eigenkapital vorhanden
2. Sicheres Einkommen.

Daneben muust Du auch damit kalkulieren können, dass die Zinsen steigen werden in Zukunft. Und dass die Preise derzeit total überhöht sind. So wie sich das bei dir liest, würde ich die Finger davon lassen. Und den Bruder als Bürgen ins Spiel zu bringen setzt voraus, dass er dies will, selbst solvent ist und du dich auch gut mit ihm verstehst. Das wären mir zuviele Unbekannte….

 

[biro21]

Von welchen Summen reden wir? Was kostet die Wohnung? Was zahlst du an Miete, was an Nebenkosten? Wie hoch wäre die Tilgung über welchen Zeitraum?

Wenn man sich rechtzeitig einen Plan macht und halbwegs diszipliniert ist, kann sich der Kauf einer Wohnung/Immobilie absolut lohnen. Aber nicht aktuell auf die niedrigen Zinsen schauen und meinen dass das immer so bleibt sondern so kalkulieren dass man entsprechend tilgt.

Ohne diese ganzen Überlegungen würde ich da eher abraten.

 

[magfoo]

Wenn man sich rechtzeitig einen Plan macht und halbwegs diszipliniert ist, kann sich der Kauf einer Wohnung/Immobilie absolut lohnen. Aber nicht aktuell auf die niedrigen Zinsen schauen und meinen dass das immer so bleibt sondern so kalkulieren dass man entsprechend tilgt.

und man sollte damit rechnen, dass zumindest regional, die Preise auch wieder fallen und damit auch der Wert.

 

[DeKaWe]

Hallo!

Einige habe bereits erwähnt, dass die Preise für Immobilien in ungeahnte Höhen geschossen sind.

Meine Wohnung, die ich vor knapp 10 Jahren erworben habe, wird derzeit für das 3 – 4fache meiner damaligen Kaufsumme angeboten.

Ich tendiere auch dazu, vom Erwerb einer Immobilie abzuraten. Die niedrigen Zinsen machen einen überteuerten Verkaufspreis nicht wett.

Ciao Kai

 

[TheStrike]

Hallo!

Einige habe bereits erwähnt, dass die Preise für Immobilien in ungeahnte Höhen geschossen sind.

Meine Wohnung, die ich vor knapp 10 Jahren erworben habe, wird derzeit für das 3 – 4fache meiner damaligen Kaufsumme angeboten.

Ich tendiere auch dazu, vom Erwerb einer Immobilie abzuraten. Die niedrigen Zinsen machen einen überteuerten Verkaufspreis nicht wett.

Ciao Kai

Nach Deinen Angaben zu urteilen, hat es sich doch gelohnt.

Meinst Du jetzt, da es vor 10 Jahren billiger war, und man jetzt nur ausgenommen wird !?

Theoretisch kann man in diesen Zeiten gleich Luxus-Gut ansteuern,
denn das dazwischen ist eh in die Höhe geschossen.

Von welchen Summen reden wir? Was kostet die Wohnung? Was zahlst du an Miete, was an Nebenkosten? Wie hoch wäre die Tilgung über welchen Zeitraum?

Wenn man sich rechtzeitig einen Plan macht und halbwegs diszipliniert ist, kann sich der Kauf einer Wohnung/Immobilie absolut lohnen. Aber nicht aktuell auf die niedrigen Zinsen schauen und meinen dass das immer so bleibt sondern so kalkulieren dass man entsprechend tilgt.

Ohne diese ganzen Überlegungen würde ich da eher abraten.

Die Wohnung hat einem Wert bis 140k Euro, ich leistete bißher 40k an Miete, das dürften ungefähr die Zinsen gewesen sein, wobei der Eigentümer die Sache vor 8 Jahren für 75k erworben hatte, aber eben auch nur mit Kredit.

Er möchte sie nun für möglichst viel Gewinn veräußern, jedoch weißt das Haus diverse Probleme auf, z. bsp. den Anstieg der NK von 170€ auf 300€.

Durch Glück konnte ich aus einer doch rel. unsicheren Lebenssituation einziehen, mußte jedoch schnell feststellen, 400€ nur für Wohnen (1 Person) reichen mitunter nicht mehr, der Markt ist angezogen (gerade Berlin), und jetzt werden bestehende Probleme und Verteuerung mit dem allg. Anstieg an Lebenskosten entschuldigt, wobei nicht ganz klar ist, wer wirklich einen Vorteil hat.

Erwähnenswert sind zudem steigende Kosten für Strom, Heizung, wechselnde Verwaltung, und die Zinsen (für den Eigentümer), sowie dementspr. steigende Mieten, für Nutzer.

 

[Homebrew]

Oft ist neben der “erklärbaren“ Anpassung des Mietzins ganz schlicht auch die Steigerung des persönlichen Gewinns für den Eigentümer der Grund für eine Anpassung.
Das Argument: Der Markt gibt es her, also nehme ich mit was geht.
Änderung: Teil eingefügt

 

[dg2rbf]

 

[RIN67630]

Die Immobilienpreise liegen immer an der Schmerzgrenze der Finanzierung.
Verteuert sich die Finanzierung, verbilligt sich die Immobilie und umgekehrt.

 

[KOJOTE]

Habt Ihr einen Tipp, wo & wie man hierfür einen Kredit bekommt ?

Geh zu deiner Bank oder deinen Banken und frag dort nach einem Kredit. Sagen die "Nein", dann würde ich mir weitere Schritte gut überlegen oder es besser gleich lassen.

 

[KumpelKalle]

Nach Deinen Angaben zu urteilen, hat es sich doch gelohnt.

Meinst Du jetzt, da es vor 10 Jahren billiger war, und man jetzt nur ausgenommen wird !?

Theoretisch kann man in diesen Zeiten gleich Luxus-Gut ansteuern,
denn das dazwischen ist eh in die Höhe geschossen.

Deswegen bist Du jetzt auch so angefixt. Meine erste Immobilie habe ich vor gut 30 Jahren gekauft und die steht jetzt auch sehr gut da…, aber gestiegen ist sie erst die letzten 10-12 jahre. Hätte ich das Geld anderweitig genutzt wäre es sinnvoller gewesen. Aber das erkennt man natürlich erst in der rückwärtigen Betrachtung.

wenn Du in der Geschichte schaust sind auch fallende Preise keine Seltenheit. Von Stagnation ganz zu schweigen.

Nimm Dir den oberen Rat zu Herzen, entweder Du kannst sie Dir leisten und Du WILLST sie jetzt unbedingt oder aber Du wartest und bleibst erstmal Mieter. Einen Bürgen würde ich nicht nehmen und schon überhaupt nicht Familie, geht was dabei schief….

Ich finde das Mieterleben nicht sooo schlecht. Ich habe eine nun fast 90Jährige Mieterin in einer Wohnung. Mittlerweile gut 20 jahre dadrin. Glaube nicht dass sie sich beschweren kann. Das Problem bei den Mietern ist das dauernde Umgeziehe, dreimal umziehen ~ einmal abgebrannt. Wer in der gleichen Wohnung mehr als 10-15 Jahre wohnt kann über die Miete nur lachen.

 

[erikvomland]

.....
Die Wohnung hat einem Wert bis 140k Euro......
Er möchte sie nun für möglichst viel Gewinn veräußern............. ..... Teilweise sanierungsbedürftig.......Anstieg der NK von 170€ auf 300€......

Paar Aspekte rausgepickt.

Also noch ordentlich Kohle Grunderwerbsteuer dazu, Notarkosten, Sanierungsaktion da verschätzt man sich gerne,
wie schauts aus mit Versicherungen, auch für Fremdschäden...kann man also gerne noch was draufpacken.

Dazu bist Du ja dann Eigentümer einer Wohnung, wies schauts da denn aus mit ev.anderen Parteien, Rücklagen nicht für die eigenen Belange sondern ev. Gemeineigentum, Pläne, Stimmrecht oder oder.

Plötzlich biste vn heut auf morgen dabei wenn der Zählerkasten nichtmehr normgerecht ist, der Schornsteinfeger dir den Schornstein zu sanieren vorgibt oder die Heizung durchfällt, dann die Stadt kommt wegen der Strasse und Anteilen...usw.

Will Dir die Sache nicht miesmachen und Berlin ist sicher anders gedacht wie ne blockhütte im Nirgendwo.
Aber sowas muss überlegt, beraten sein. Es wird immer teurer und immer kommt was womit man vorher nicht rechnete oder als
Mieter im Kümmern fein raus war oder halt monatlich nur mit etwas Aufschlag mitziehen musste.

Nur kleines Beispiel, musste neulich 3 Grenzsteine neu setzen lassen, die Vermesser warn nen halben Tag da.
Das plus Eintragungsvorgang per Landratsamt knapp 4000.- ..noch Fragen?

 

[Deine Mudda]

Bürgen in der Familie würde ich auch nicht machen. Allenfalls, wenn der Betroffene im Zweifelsfall die Summe aus der Portokasse bezahlen kann und will.

Meine Erfahrung:
1) Man muss für sich abwägen zwischen Darlehen mit langer Zinsbindungsfrist (einigermaßen Planungssicherheit bei evl. höheren Kosten) und kurzer Zinsbindungsfrist (evtl. Chance auf weiter fallende Zinsen, bei höherem Risiko).
2) die Bank versucht immer, dich über den Tisch zu ziehen, egal wie hübsch und freundlich die Beratungstante auch ist. Darlehen mit tilgungsfreier Zeit sind bspw. in der Regel (für dich) Mist - höhere Gesamtkosten, längere Laufzeit. Die Bank versucht Dir das aber als Vorteil zu verkaufen. Bausparverträge fallen in die selbe Kategorie (also nahe an Betrug). Im Zweifelsfall fragen, wie hoch die Provision bei Vertragsabschluss ist: die Bank muss Dir das sagen. Die wird aber immer versuchen, drum herum zu reden und keine Auskunft zu geben.(*)

Ansonsten zur Frage, wie man einen Kredit bekommt:
- auf jeden Fall bei der Hausbank anfragen, dann 1-2 andere Angebote vor Ort und von Direktbanken einholen.

Wir sind damals bei der Ing-Diba gelandet, die hatten das Angebot, das für uns am besten gepasst hat. Die wollten im Endeffekt nur die Darlehenssumme wissen und einmal die Gehaltsnachweise sehen. KfW-Darlehen und ähnliches läuft immer direkt über die Bank. Wir sind da nicht drum rumgekommen, weil das für die Finanzierung als Eigenkapital gilt und die Bank das deswegen nur in Kombination macht (die wollen immer möglichst viel über die KfW laufen lassen).

(*) Nachtrag: es gibt so Konstrukte, dass die Bank dir einen Bausparvertrag aufschwatzen will und dazu ein endfälliges Darlehen, dass durch den BSV abgelöst wird. Nach deren Logik zählt das dann evtl. auch als Eigenkapital. Ich würde sowas nicht machen, aber jeder Jeck ist anders.

 

[Ezekeel]

Ich würde diverse Banken anfragen, und vor allem beraten lassen. Bei unserem Hauskauf damals sind wir zu verschiedenen Banken und haben uns in Ruhe beraten lassen, auch gerade was Anschlussfinanzierung etc. betrifft. Dadurch konnten wir uns das in schönes Paket schnüren lassen, dass auch Eventualitäten abdeckt, was einen dann schon ruhig schlafen lässt. Was ich sagen will: ein Schnellschuss ist keine gute Idee. Sowas will gut überlegt sein.

 

[Nicolas1965]

Nach Deinen Angaben zu urteilen, hat es sich doch gelohnt.

Meinst Du jetzt, da es vor 10 Jahren billiger war, und man jetzt nur ausgenommen wird !?

Theoretisch kann man in diesen Zeiten gleich Luxus-Gut ansteuern,
denn das dazwischen ist eh in die Höhe geschossen.


Die Wohnung hat einem Wert bis 140k Euro, ich leistete bißher 40k an Miete, das dürften ungefähr die Zinsen gewesen sein, wobei der Eigentümer die Sache vor 8 Jahren für 75k erworben hatte, aber eben auch nur mit Kredit.

Er möchte sie nun für möglichst viel Gewinn veräußern, jedoch weißt das Haus diverse Probleme auf, z. bsp. den Anstieg der NK von 170€ auf 300€.

Durch Glück konnte ich aus einer doch rel. unsicheren Lebenssituation einziehen, mußte jedoch schnell feststellen, 400€ nur für Wohnen (1 Person) reichen mitunter nicht mehr, der Markt ist angezogen (gerade Berlin), und jetzt werden bestehende Probleme und Verteuerung mit dem allg. Anstieg an Lebenskosten entschuldigt, wobei nicht ganz klar ist, wer wirklich einen Vorteil hat.

Erwähnenswert sind zudem steigende Kosten für Strom, Heizung, wechselnde Verwaltung, und die Zinsen (für den Eigentümer), sowie dementspr. steigende Mieten, für Nutzer.

Was für konfuses Geschreibsel.

Ich würde Dir mangels Durchblick dringend abraten. Und dem Verkäufer würde ich abraten, nach 8 Jahren zu verkaufen.
Da muss er die Differenz nämlich versteuern.
Wieso man von steigenden Nebenkosten automatisch schließt, dass ein Haus oder eine Wohnung ein Problem hat, erschließt sich mir nicht.
Zumal Du noch nicht einmal in umlegbare und nicht umlegbare Nebenkosten unterschieden hast.

Zur Ursprungsfrage: Wenn Du über Einkommensnachweise (worunter auch Einkommenssteuererklärungen bzw. -bescheide zu verstehen sind) nicht nachweisen kannst, dass Du ein Darlehen auch bedienen kannst, wird Dir eine seriöse Bank kein Darlehen geben.
Kreditvergabe bedingt immer beides: Besicherung und Bedienung.

 

[Difool]

Ich würde Dir mangels Durchblick dringend abraten. Und dem Verkäufer würde ich abraten, nach 8 Jahren zu verkaufen.
Da muss er die Differenz nämlich versteuern.

Man siehe/wisse dazu auch:

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Wer als privater Immobilienbesitzer ein Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und auf diese Weise einen Gewinn erwirtschaftet, den verpflichtet der Fiskus zur Zahlung von Spekulationssteuer. Eine Ausnahme besteht, wenn der Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre sein Haus selber bewohnt. In diesem Fall gilt Steuerbefreiung.

 

[bobesch]

Nachtrag: es gibt so Konstrukte, dass die Bank dir einen Bausparvertrag aufschwatzen will und dazu ein endfälliges Darlehen

Jepp, Mist. Zinserträge über die volle Darlehenssumme über die gesamte Laufzeit für die Bank (ok, nach 10 Jahren kündbar) - aber das Risiko von Ausfällen beim parallelem Ansparen (Bausparvertrag, Kap.LV, etc.) trägt der Kreditnehmer ...

 

[bobesch]

@TheStrike
Wenn Du in 8 Jahre 40.000€ Mietzahlungen hattest, wäre die Kaltmiete um 420€.
Bei gefordertem Kaufpreis von 140.000€, üblichen Gebühren beim Kauf, 1% Zinsen und 420€ monatlicher Rate würde ein Annuitäten-Darlehen über 15 Jahre so aussehen:

Aber: nach 15 Jahre muss für die Restschuld von 100.000€ eine Anschluss-Finanzierung gefunden werden.
Dazu kommen monatlich noch die Nebenkosten & Grundabgaben und allfällige Kosten für Instandhaltung und (energetische) Sanierung.
Das Zinsniveau wird eventuell mittelfristig steigen. Damit sinken evtl. die Immobilien-Preise, d.h. die Immobilien wird im Wert vielleicht nicht weiter steigen, vielleicht den Wert halten, kann aber auch an Wert verlieren.
Und bloss nicht so einen Scheiss, wie eine endfällige Tilgung plus parallelem Ansparen anschnacken lassen ...

 

[Schiffversenker]

Ich würde ja, unabhängig von der Finanzierung, nie eine Wohnung kaufen.
Du hast, aus meiner Sicht jedenfalls, gleichzeitig die Probleme, die ein Mieter hat, und die, die ein Hausbesitzer hat.
Du musst die Mitbewohner ertragen aber auch alle Risiken und Belastungen.
Und bist an Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden. Auch wenn vielleicht viele der Wohnungseigentümer gar nicht im Haus wohnen, sondern die Wohnung nur als Geldquelle sehen.

 

[Old-Man]

Ich hatte 2008 ein frei stehendes Haus für 170k erworben bei 1% Tilgung und einer Abtragung von knapp 1K € + Nebenkosten, was mir nach 10 Jahren immer noch eine Restschuld von 170K beschert hatte. 2018 musste ich neu finanzieren und bin nun bei einer um 3 Jahre und 150€ kürzeren bzw. niedrigeren Rate angekommen. Meine Finanzberaterin hatte uns bei der Neufinanzierung nur gesagt " Sie haben genau zur richtigen Zeit gekauft". Würde ich mein Haus mit ca. 600qm Grundstück heute verkaufen wollen, könnte ich einen Preis zwischen 450 und 650K verlangen. Heute würde ich es mir zwei mal überlegen eine Hütte zu kaufen die Zinsen mögen vielleicht niedrig sein aber wie sieht es in 10-15 Jahren aus wenn die Zinsbindung weg fällt aus? Die Zinsen, denke ich, werden nicht ewig im Keller bleiben. Bei uns in der Nachbarschaft ist eine Neubau Siedlung entstanden wo die Häuser bei 550K anfangen, ich frage mich wie diese Menschen in 10 Jahren ihre Hypotheken bedienen wollen und evtl. können. Da kommt man mit 30 Jahren nicht mehr hin.

Ich würde ja, unabhängig von der Finanzierung, nie eine Wohnung kaufen.

Das hat meine Frau auch immer gesagt, sie meinte man wäre dann nur ein besserer Mieter.