In die eigene Wohnung - sparen und kaufen vs. gleich kaufen und vorerst vermieten

mdtrinker

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Miete will ich halt nicht, da ich dann nie groß Geld hätte und sich das auch nicht ändern wird, ausserdem hab ich dann im Alter ein Problem und sollte ich mal Kinder haben wär dann schon mal eine Wohnung da usw.
Mieten ist billiger als Finanzieren. Du hast also mit Mieten mehr Geld zur Verfügung. Und mit Kindern geht die Rechnung in der Regel nie auf, aufgrund des schwankenden Platzbedarfs. Kauf mal 80 qm und bekomm dann eins und statt dem zweiten gibts Zwillinge. Und dann?

Ausserdem will ich meine eigenen 4 Wände, ich will es alles schön einrichten und wissen das ich es für mich mach und nicht für den Nachmieter wenn ich mal rausgeworfen werde und mir ein neues Dach überm Kopf suchen muss.
Das deutsche Mietrecht ist extrem Mieterfreundlich. Es ist quasi unmöglich, dass der Vermieter dich rauswirft. Selbst wenn du ewig keine Miete zahlst. Und schön einrichten ist relativ. Ich bin lieber flexibel.
 

lundehundt

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es gibt keine Pauschalantwort auf die Frage ob Immobilien eine gute Geldanlage sind. Ich habe alles richtig gemacht in dem ich mich vor 17 Jahren - fuer meine damaligen Verhaeltnisse - hoch verschuldet habe. Der Verkaufspreis in Euro ist min. 1.5 mal hoeher als der Einkaufspreis in DM plus dem was ich an Renovierung investiert habe :)
 

twiederh

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Ohje, so viele Meinungen und alles scheinbar gar nicht so einfach.

Miete will ich halt nicht, da ich dann nie groß Geld hätte und sich das auch nicht ändern wird, ausserdem hab ich dann im Alter ein Problem und sollte ich mal Kinder haben wär dann schon mal eine Wohnung da usw.

Ausserdem will ich meine eigenen 4 Wände, ich will es alles schön einrichten und wissen das ich es für mich mach und nicht für den Nachmieter wenn ich mal rausgeworfen werde und mir ein neues Dach überm Kopf suchen muss.
Es gab schon immer die eine Fraktion, die meint, dass Miete das einzig Wahre ist und die, die meint, dass Eigentum das einzig Wahre ist.
Aus meiner Erfahrung nach 8 Jahren Eigentumswohnung und Eigentümerbeirat:

Eigentum ist zwar am Anfang teurer, später aber, wenn die Zinsen durch den Abtrag sinken, wird die monatliche Belastung niedriger als bei einem gleichwertigen Mietobjekt. Dabei sollte man vor allem beachten, dass die Zinsen der Miete gleichzusetzen sind, die Tilgung baut Vermögen auf.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung sollte man sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen lassen, die geben Aufschluss, ob das Objekt gut gepflegt wurde und ob größere Investitionen anstehen. Nebenbei sollte man auch darauf achten, dass die Eigentümer Rücklagen gebildet haben und in welcher Höhe, denn die Rücklagen des Voreigentümers bleiben ja im Topf und werden für zukünftige Renovierungen des Gemeineigentums verwendet.

Je höher der Eigenanteil ist, desto besser, auf der anderen Seite kann man im Augenblick von traumhaft tiefen Zinsen profitieren.

Apropos Zinsen: Man sollte mit seiner Bank auf alle Fälle Sondertilgungen vereinbaren und diese auch soweit wie möglich ausschöpfen, dann fällt der Zinsanteil der monatlichen Belastung recht schnell.

Insgesamt sollte man sich allerdings im Klaren sein, wieviel man sich leisten kann und will ohne seinen Lebensstandard allzu sehr einschränken zu müssen.

Gruss,
Thomas.
 

akuma

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jetzt hängt euch doch nicht so an meinem Beispiel auf. Das war nur ein Beispiel für die grössere Flexibilität beim mieten :)

was sollte ich mit 2 70qm oder 3 50qm Wohnungen? Ganz sicher braucht auch eins meiner Kinder eine Wohnung, aber soll ich jetzt für alle drei eine Wohnung kaufen? Oder soll ich mir ein "Lieblingskind" ausgucken, und die anderen 2 gehen leer aus?
Wer sagt mir dass ich in 20 Jahren einen guten Preis bekomme? Gut, die Chancen stehen zumindest in MUC derzeit nicht schlecht. Aber in 20 Jahren?
das von mir war ja auch nur ein vorschlag
und es kann dir keiner garantiern das du in 20 Jahren einen guten Preis für eine wohnung bekommst die du jetzt kaufst, aber es kann dir auch keiner garantiern das in 20 Jahren die mietpreise so bleiben wie jetzt, mietpreise können ja auch steigen

und nur einem kind eine wohnung kaufen und den anderen nichts wäre unfair, deswegen kam das beispiel mit den 3 50qm wohnungen, jedes kind bekommt eins du nimmst dir eine mietwohnung, wegen der grösseren flexibilität :);)

und sollten die kinder selber gut verdienen und nichts brauchen spricht doch nichts dagegen es zu vermieten und somit ein zusätzliches einkommen zu haben

und es müssen ja nicht 3x50qm wohnungen oder 2x70qm wohnungen sein, das waren nur beispiele, kannst ja auch nur eine 70qm wohnungen und mit dem restlichen geld ein auto oder eine weltreise machen oder für sonst was ausgeben


eine eigentumswohnung ist sicher keine schlechte investition, aber man sollte nicht alles mit kredit kaufen, ein wenig erspartes sollte man schon haben
 

alexxus

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Ohje, so viele Meinungen und alles scheinbar gar nicht so einfach.

Miete will ich halt nicht, da ich dann nie groß Geld hätte und sich das auch nicht ändern wird, ausserdem hab ich dann im Alter ein Problem und sollte ich mal Kinder haben wär dann schon mal eine Wohnung da usw.

Ausserdem will ich meine eigenen 4 Wände, ich will es alles schön einrichten und wissen das ich es für mich mach und nicht für den Nachmieter wenn ich mal rausgeworfen werde und mir ein neues Dach überm Kopf suchen muss.
Ehrlich gesagt ist es für dich besser, du schließt einen Bausparvertrag ab...

Den Glauben an die automatische Wertsteigerung von Immobilien halte ich für ziemlich überhypt. Abgesehen von klassischen Muc-Innenstadt-Beispielen und einigen anderen großstädtischen Gentrifizierungs-Vierteln und Ballungszentren ist der Immobilenmarkt wohl eher schwächelnd.

"Omas Häuschen aufm Dorf" ist heute völlig unverkäuflich. Diesen Automatismus "Immobilie=Wertsteigerung" gibt es meiner Meinung nach nicht. Die Mehrheit der Immobilien werden eher Wert verlieren (Überalterung der Gesellschaft, weniger Familien, Pendeln ist immer teurer… usw.)
Das sehe ich genauso, sorry, habe ich nicht deutlich genug gesagt. Ich wollte nur darauf hinaus, dass WENN das Objekt im Wert steigt, die Zinsen auch kein Problem mehr sind, denn die bleiben nur nominal gleich, effektiv bezahlt man aber weniger. Wie gesagt, WENN das Objekt im Wert zunimmt... ;)
 

mdtrinker

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das von mir war ja auch nur ein vorschlag
und es kann dir keiner garantiern das du in 20 Jahren einen guten Preis für eine wohnung bekommst die du jetzt kaufst, aber es kann dir auch keiner garantiern das in 20 Jahren die mietpreise so bleiben wie jetzt, mietpreise können ja auch steigen
Da die Bevölkerung schrumpft werden die Mieten auf lange Sicht sinken, genauso wie mögliche Verkaufserlöse von Immobilien. Es gibt schon jetzt besonders in Berlin und im Ruhrgebiet eine stattliche Anzahl an leerstehenden Objekten. In NRW werden aktuell nur ca. 36.000 Wohneinheiten neu gebaut pro Jahr, obwohl allein zur Bestandserhaltung schon mehr als 50.000 nötig wären. Gabs die Tage noch einen Artikel.

Münchener Innenstadt wie immer ausgenommen.
 

lundehundt

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Dresden ist die zur Zeit am schnellsten wachsende Deutsche Grossstadt. Man sollte nicht so tun, als ob man nur in der Muechner Innenstadt eine Rendite erzielen koennte oder sich der Kauf einer Wohnung zu selbst bewohnen rechnen koennte.
 

Chromi

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Was den Wohnungskauf angeht gibt es mehrere Dinge zu beachten!
Ich versuche mal anhand meiner Lage bestimmte Dinge zu beleuchten.

Finanzierungshintergrund, warum kaufen?
Ich wohne in Potsdam, die Mieten sind relativ hoch, der Leerstand beträgt 2%, was unterdurchschnittlich wenig ist.
Zum anderen kommt hinzu, dass Potsdam 3 Hochschulen/Uni hat, was ein heißen soll, das junge Leute wohl nie Mangelware werden. Diese brauchen kleine Wohnungen, die nicht viel kosten. Nun ich bin auch jung, suche auch eine Wohnung, die nicht viel kostet.

Die Whg die ich derzeit bewohne kostet 8,50 kalt, ist ein Kapitalanlegerobjekt, der Verwaltungszustand ist scheiße, baulich ist es ok.. 8,50 sind nicht wirklich berechtigt - sind aber noch günstig, man kann auch an die 10€ zahlen, kalt!

Ich zahle im Jahr 5t€ Kaltmiete, streue die Kohle also in den Wind.

Ok, wenn ich finanzieren würde und nur 1500€ im Jahr tilgen würde, hätte ich zumindest einen immobilen Gewinn, einen Eigentumszuwachs, das ist de facto nicht von der Hand zu weisen.

Andererseits, Eigentum verpflichtet
Wohngeld, Instandhaltungsrücklage, Nebenkosten (Grundsteuer etc)... wenn ein anderer Eigentümer ausfüllt, wird das auf die anderen umgelegt... usw. also auch ein gewisser Risikoanteil ist vorhanden!

Was machen?
Zahl ich Miete, ist das Geld für immer weg, Risiko ist gen 0
Zahl ich eine Rate, Zins und Tilgung, ist zumindest nicht alles Geld verloren, das Risiko ist aber höher!

Was passiert wenn ich wegziehen muss? Das Problem erübrigt sich, da kleine Wohnungen immer gesucht werden, hier in Potsdam kann ich diese immer vermieten!

Allerdings möchte ich in X Jahren auch eine Familie gründen, nun lohnt da noch eine 2 Zimmer Whg.?

...
das Spielchen könnte man unendlich fortsetzen.

Fakt ist, wenn Du ein überschaubares Risiko eingehen willst, musst Du einen Überschuss von mindestens 200€ mtl. zur Verfügung haben je größer die Wohnung, desto größer der Überschuss- nach allen Ausgaben NK, BK, Hausverwaltung ... - damit Du das Risiko tatsächlich überblicken kannst! Egal ob Eigennutzung oder Fremdnutzung! Und dann kommt vermutlich nur die sofortige Eigennutzung in Betracht und immer fleißig Sondertilgen!

Zum Thema Mieter muss ich sagen, klar, wer eine Wohnung vermietet und beispielsweise 1500€ kalt einnehmen will, der muss damit rechnen, dass es nicht viele Mieter geben wird, die diesen Betrag dauerhaft bedienen können... billiger ist manchmal mehr..

Also Fazit ist:
Du musst für Dich entscheiden, was Du machen willst und ob Du zu einem bestimmten Grad risikobereit bist. Im nächsten Schritt darfst Du Dir selber nicht in die Tasche lügen - wer das macht, verliert immer.

und sonst so als Tipp
Zwangsversteigerung ist m. E. das sinnvollste weil sich da häufig der Kaufpreis zum Marktwert annähernd relativiert!
 

hashish

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... es kann dir keiner garantiern das du in 20 Jahren einen guten Preis für eine wohnung bekommst die du jetzt kaufst, aber es kann dir auch keiner garantiern das in 20 Jahren die mietpreise so bleiben wie jetzt, mietpreise können ja auch steigen...
Zumindest im Rhein-Main-Gebiet kann man sehr sicher davon ausgehen, dass sowohl die Mieten als auch die Immo-Preise steigen werden.
 

Barry Lyndon

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Wir haben Bekannte die haben sich ein Haus mit Mietern gekauft und Renoviert. Dann haben die Mieter gemeinsam keine Mieter mehr gezahlt und es kam zur Zwangsversteigerung. So leicht kann man sein Hab und Gut verlieren. (einer der Gründe warum ich in meinem Leben nie wieder etwas selber vermieten würde, deutsche sind einfach schlechte Mieter)
Genau. Bloß nicht vermieten. Ausser Du hast einen sehr langen Atem und / oder gute Verbindungen zu den 'slawischen Brüdern'.;)

wir haben derzeit mit 3 Kindern eine -für Münchner Verhältnisse- ziemlich grosse Wohnung (130 qm + 3 Hobbyräume).
So was möchte ich gar nicht kaufen, weil spätestens wenn meine Mädels aus dem Haus sind, wird mir das einfach zu gross. Dann geniesse ich die Freiheit mir eine nette 70qm Wohnung suchen zu können.
Tja, mein Lieber, es kann auch nicht jeder so etwas kaufen oder gar ein Haus mit Garten, für die lieben Kinder ...

Ohje, so viele Meinungen und alles scheinbar gar nicht so einfach.

Miete will ich halt nicht, da ich dann nie groß Geld hätte und sich das auch nicht ändern wird, ausserdem hab ich dann im Alter ein Problem und sollte ich mal Kinder haben wär dann schon mal eine Wohnung da usw.

Ausserdem will ich meine eigenen 4 Wände, ich will es alles schön einrichten und wissen das ich es für mich mach und nicht für den Nachmieter wenn ich mal rausgeworfen werde und mir ein neues Dach überm Kopf suchen muss.
Dann bleib dabei. Ist nicht verkehrt, sich Ziele zu setzen und mieten hat wirklich viele Nachteile.
 

mdtrinker

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Ist nicht verkehrt, sich Ziele zu setzen und mieten hat wirklich viele Nachteile.
Welche denn? Mir ist es egal ob am Haus Investitionen fällig sind. Mir ist es auch egal wie das finanziert wird. Wenn mir die Nachbarn nicht gefallen oder die Gegend oder mein Job, dann miete ich mir einfach irgendwo was anderes. Und ich kann mitten in der Stadt wohnen was ich mir sonst evtl. nicht leisten könnte und spare mir so auch noch das Auto. Ausserdem sitzen mit nicht zig Tausend Euro Schulden im Nacken und ich werfe der Bank nicht Zinsen in den Rachen die die dann sonst wo verzocken können.

Nichts eigenes zu haben bedeutet auch keine Verantwortung, keine Verpflichtungen und keine Bindung an einen Ort zu haben.
 

alexxus

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Welche denn? Mir ist es egal ob am Haus Investitionen fällig sind. Mir ist es auch egal wie das finanziert wird. Wenn mir die Nachbarn nicht gefallen oder die Gegend oder mein Job, dann miete ich mir einfach irgendwo was anderes.

Nichts eigenes zu haben bedeutet auch keine Verantwortung, keine Verpflichtungen und keine Bindung an einen Ort zu haben.
Genauso siehts aus und nicht anders...

Ich seh nur Nachteile im Eigentum, ständig ist man der Angearschte und deine Mieter zeigen dir gern mal den Mittelfinger...

Wenn ich mir angucke, wegen welchem klitzekleine Scheiß ich meinen Vermieter belangen kann (also, dass der sich darum kümmert), dann hab ich wenig Lust, jemals Vermieter zu sein.

Anders vielleicht bei gewerblichen Objekten aber Privatwohnungen auf keinen Fall...

Okay, den einzigen Eigentum, den ich mir vorstellen kann, ist ein Ferienhaus irgendwo am Meer/See aber das auch nur für mich allein.
 

Bolitho

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Wenn ich die Rahmenbedingungen des TE richtig deute, dann kann man eigentlich nur davon abraten.
Ohne eine geeignete Eigenkapitalquote (25-30%) ist auch bei derzeitigem Zinsniveau davon abzuraten.
Prinzipiell ist es eine gute Idee, das Objekt die ersten Jahre zu vermieten. Schon aus steuerlichen Gründen. Aber eben nur wenn es ein Neubau ist.
Und der scheint ja auszufallen.
Auch ist von einer Finanzierung auf Kante absolut abzuraten, auch wenn ich das Mietnomadengequatsche für übertrieben halte (...ich kenne jemand, der jemand kennt...). Auch ein Leerstand von ein paar Monaten bringt den Käufer da schon in Schwierigkeiten.
Nur für das gute Gefühl macht man sowas nicht.
Lass die Emotionen raus und rechne. Betriebswirtschaftlich ist das Mieten gegenüber Kaufen billiger, bzw. auch ertragreicher.

Trotzdem muss man sagen, dass es wohl keine sinnvollere Altersinvestition gibt, aber auch nur unter gewissen Voraussetzungen:

Mein erster Chef, ein alter Steuerberater hat mir damals folgende regeln auf den Weg mitgegeben.

1. (Lage) Das Objekt muss so sein, dass man ohne viel Umstände hinfahren kann und die Hand an die Mauer legen kann.
2. (Grösse) Das Objekt muss so sein, das man im Fall der Fälle selbst einziehen kann.
3. (Finanzierung) Das Objekt muss so sein, dass man 20% schon am ersten Tag bezahlt.

Grüsse

Bolitho
 

Force

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Ohje, so viele Meinungen und alles scheinbar gar nicht so einfach.

Miete will ich halt nicht, da ich dann nie groß Geld hätte und sich das auch nicht ändern wird

komische Theorie, lieber Schulden machen, was ja == "dann nie groß Geld hätte" entspricht

bedenke doch:
Kredit -> du hast weniger als 0 (null) Geld, da Schulden
Mieten -> du hast nicht viel, aber kommst über die Runden (willkommen in der richtigen Welt)

Ich stehe gerade vor einer ähnlichen Entscheidung und habe nun in einer deutschen Landeshauptstadt (rund 250.000 Einwohner) eine komplett sanierte (komplett entkerntes Gebäude und in den letzten Monaten tiptop und nach aktuellen Richtlinien was Energie, Dämmung, Ausstattung angeht neu hochgezogen) Wohnung gefunden. Das Objekt ist im Innenstadtgebiet, liegt also super zentral, kleinere Seitenstraße, dadurch sogar grün und nicht laut.

Ich miete das Ding. Das ist billiger als alles andere, man setzt sich nicht dem Druck aus, ständig Rücklagen bilden zu müssen, fürden Fall das größere Reparaturen anstehen. Auch ein ganz neues Haus kann durchaus von einem beliebigen Sturm (siehe vor 2-3 Jahren) "abgedeckt" werden.

Fazit: neue Wohnung, super hell, Innenausbau ideal geplant, mit guten Stellflächen, Badewanne, Balkon, Sonne morgens und dann nachmittags. Neueste Technik, Fenster, Rohre usw. Hübscher Altbau, dessen Fassade sich auch nach der Sanierung noch super ins Stadtgebiet einpasst.

Das beste: ich habe trotzdem jeden Monat Geld für Freizeit und sonstiges in der Tasche und bin weiterhin schuldenfrei. :)
 

howo

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Hallo,

also ich habe gerade ein Haus gekauft. Wird im Moment gerade gebaut, ist finaziell nicht ganz so billig, aber bei einem Zinssatz von 4,20% eff. auf 15 Jahre hat das förmlich danach geschrien.
Nur so ein paar Details zur Diskussion: 20 jährige Darlehen? Als Privatkunde? Dies zu finden ist mir bei ca. 9 zum Teil überregionalen Banken nicht gelungen. 15 Jahre sind das Maximum.
Und die Immobilienpreise sind zumindest in BaWü in der Tat im Keller. Ich habe im Freundeskreis mehrere Makler und die stöhnen nur. Es wird sehr viel Schrott angeboten bzw. die Leute glauben, dass ihre Wohnungen eher Villen denn ETW sind. Aber der zu realsierende Preis holt sie dann schnell ein. Auch hier kann ich mit einem eigenen Beispiel dienen: eigene ETW gerade verkauft. Daher weiss ich aus Gesprächen mit befreundeten nicht beauftragten Maklern was eine Wohnung derzeit bringt.
=> Derzeit kann man ruhig kaufen. Ich sehe die Zinsen eher steigen denn sinken! ;)
 

minilux

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Tja, mein Lieber, es kann auch nicht jeder so etwas kaufen oder gar ein Haus mit Garten, für die lieben Kinder ...
das habe ich auch nirgends behauptet :noplan:
Anders vielleicht bei gewerblichen Objekten aber Privatwohnungen auf keinen Fall...
bei Gewerbeimmobilien siehts doch noch dunkler aus.
Obwohl es im Grossraum MUC von der Wirtschaftslage her ziemlich rosig ist, gibt es einen extremen Leerstand bei Gewerbeimmobilien.
Auch mein AG ist mit allen Mitarbeitern vor 3 Monaten umgezogen, und zahlt jetzt für 3 Jahre keine Miete (was tut die Gemeinde nicht alles um Steuereinnahmen zu bekommen). Vor uns stand das Gebäude ein gutes Jahr leer
Und die Immobilienpreise sind zumindest in BaWü in der Tat im Keller.
darum ja schon länger die Frage was der TE wo und mit wieviel EK kaufen möchte. Ohne diese Infos kann man nicht viel raten, nur zwischen den Zeilen lesen
 

lundehundt

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Es gibt Menschen, fuer die bedeutet selbst bewohntes Eigentum ein erhoehtes Mass an Sicherheit und Freiraum und es gibt andere Menschen, fuer die bedeutet Wohneigentum in erster Linie Immobilitaet und Belastung.

Rationale Gruende fuer das eine oder andere haben damit vermutlich nur wenig zu tun :)
 

airleo

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Von Eigentum kann man ja wirklich nur reden, wenn die Tilgung hoch ist und das Objekt in absehbarer Zukunft bezahlt ist.
Ansonsten macht man sich zum lebenslänglichen Sklaven der Bank, was nicht unbedingt besser ist, als sich mit einem Vermieter rumzuärgern. Eine Mietwohnung lässt sich jederzeit kündigen.
Es macht Sinn, früh mit einer kleinen und bezahlbaren Immobilie zu beginnen. Die Einschränkungen, die man damit in Kauf nimmt, zahlen sich später aus. Womöglich ist die Wohnung nach ein paar Jahren zu klein. Dafür ist sie aber bezahlt und eine gute finanzielle Basis für ein größeres Objekt.
 

OttmarWest

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