Der Schreck ist groß, die Kündigung der Wohnung liegt auf dem Tisch. Der Vermieter hat wegen Eigenbedarfs gekündigt.Nun stellt sich die Frage: Muss ich ausziehen, ist die Kündigung wirksam und was ist zu beachten?
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung) stellt in der Praxis die am häufigsten vorkommende Kündigung der Vermieter dar.
Im folgenden Beitrag soll ein kurzer Überblick über die einzelnen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung gegeben werden:
1. Eigenbedarf
2. Kündigungsschreiben
3. berechtigte Personen
4. Kündigungsfrist
5. rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf
1. Eigenbedarf
- Für das Vorliegen des Eigenbedarfs ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
- Der bloße Wunsch des Vermieters, in der eigenen Wohnung zu wohnen, ist für das Vorliegen des Eigenbedarfs nicht ausreichend. Es müssen darüber hinausgehende Gründe gegeben sein. Diese müssen vernünftig und nachvollziehbar sein.
Beispiele hierfür sind:
- die bisherige Wohnung des Vermieters liegt wesentlich ungünstiger zu dessen Arbeitsplatz
- persönliche Veränderungen
- Arbeitsplatzwechsel
- Ruhestand
- Heirat
- Zusammenleben in nichtehelicher Lebensgemeinschaft
- Kinderwunsch
Der Eigenbedarf muss in der Regel zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein, zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens und bei Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen.
Er kann aber auch erst durch den Kauf einer vermieteten Wohnung geschaffen worden sein, dann ist ein so genannter selbst verursachter Eigenbedarf gegeben.
Achtung: Entfällt der Eigenbedarf nachträglich - also nach der Kündigung - bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, ist diese unwirksam.
Den Vermieter trifft diesbezüglich eine Mitteilungspflicht.
2. Kündigungsschreiben
- Die Eigenbedarfskündigung erfordert die Schriftform, muss also schriftlich erfolgen
- Das Kündigungsschreiben muss eine Begründung des Eigenbedarfs enthalten. An die Begründung des Eigenbedarfs werden seitens der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt.
- Der Mieter soll die Möglichkeit haben, sich frühzeitig über seine Rechtsposition zu informieren. Er muss insbesondere erkennen können, ob aufgrund der geschilderten Tatsachen Eigenbedarf besteht und ob die Kündigung berechtigt ist.
Demnach ist in der Begründung des Eigenbedarfs möglichst konkret darzustellen, für welche Person, aus welchem Grund Eigenbedarf besteht.
Achtung: Fehlt die Begründung, ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung kann nicht in einem Folgeschreiben nachgeholt werden. Vielmehr muss nochmals „neu“ gekündigt werden. Dies hat aufgrund der neu laufenden Kündigungsfrist zur Folge, dass die Kündigung erst später wirksam wird.
- Das Kündigungsschreiben soll die so genannte Sozialklausel enthalten. Das bedeutet, dass der Mieter auf sein Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen sozialer Härte hinzuweisen ist.
Das Fehlen des Hinweises führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, verlängert aber die Widerspruchsfrist des Mieters.
3. berechtigte Personen
Für welche Personen - neben seiner eigenen - kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen?
- Es muss entweder eine enge familiäre Bindung (Sohn, Tochter, Eltern, Großeltern, Enkel) oder ein besonderer sozialer Kontakt (Stiefsohn, - tochter, Schwägerin, Schwager) gegeben sein.
- Zum Hausstand gehörige Personen können z.B. das Pflegepersonal oder andere Hausangestellte sein, die seitens des Vermieters bereits längere Zeit in dessen Haushalt aufgenommen wurden.
4. Kündigungsfrist
Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, wenn die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam sein soll.
Beispiel: Soll die Wohnung wegen Eigenbedarfs zum Ende August 2006 gekündigt werden, muss das Kündigungsschreiben dem Mieter bis spätestens zum 03. Juni 2006 zugegangen sein.
- Die Beweislast für den Zugang des Kündigungsschreibens trägt der Vermieter. Er muss demnach beweisen, dass die Kündigung und zu welchem Termin diese zugegangen ist.
- Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren nach der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate.
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- Eine Ausnahme ergibt sich bei umgewandeltem Wohnraum. Hier besteht eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren für die Eigenbedarfskündigung.
- Diese Kündigungssperrfrist kann seitens der Landesregierungen durch Rechtsverordnung für einzelne Gemeinden oder Teile einer Gemeinde auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
- Umgewandelter Wohnraum ist dann gegeben, wenn ein Gebäude nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter in einzelne Wohnungen geteilt und im Anschluss veräußert wird.
- Innerhalb der Sperrfrist, diese beginnt mit dem Ende der Veräußerung - also der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch -, kann die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
Achtung: Eine während der laufenden Sperrzeit erklärte Eigenbedarfskündigung ist unwirksam.
5. Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf
Die Eigenbedarfskündigung kann aus verschiedenen Gründen rechtsmissbräuchlich und mithin unwirksam sein.
Die Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit ist stets am konkreten Einzelfall zu beurteilen. Es sind die Wohnungswünsche und die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren. Diese können nicht durch die Vorstellung des entscheidenden Gerichts von angemessenem Wohnraum ersetzt werden.
Diesbezüglich sind neben weiteren folgende Konstellationen denkbar:
vorgetäuschter Eigenbedarf
Täuscht der Vermieter einen berechtigten Eigenbedarf vor, ist dies rechtsmissbräuchlich. Dies ist insbesondere auch dann relevant, wenn der Eigenbedarf nachträglich entfällt und der Vermieter den Mieter hierüber nicht informiert.
Achtung: Beim vorgetäuschten Eigenbedarf können Schadensersatzansprüche des Mieters entstehen. Dahingehend kommen die Differenzmiete, Kosten des Umzugs, Maklerprovision, Lagerkosten und ähnliches in Betracht.
Vorhersehbarkeit
Ist der Eigenbedarf für den Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorhersehbar, hat er den Mieter beim Abschluss des Mietvertrages darauf hinzuweisen. Andernfalls ist eine Kündigung für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen. Die Rechtsprechung geht teilweise von einem Zeitraum bis zu fünf Jahren und länger aus.
Alternativwohnung
Steht dem Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung zur Verfügung, sprich befindet sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage eine dem Vermieter gehörige Wohnung, die der gekündigten Wohnung ähnelt, hat der Vermieter dem Mieter diese Alternativwohnung anzubieten. Ansonsten ist seine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.
Vorratskündigung
Die so genannte Vorratskündigung ist unzulässig. Eine solche ist gegeben, falls ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Kündigungswunsch vorliegt.
Keine Vorratskündigung ist gegeben, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Räumung durch den Mieter zunächst längerfristig - bis zu mehreren Jahren - nach seinen Wünschen zu sanieren.
