Frage zur Nebenkostenabrechnung

[Macmolle]

Der Verbrauch an Oel ist vom Vermieter anzugeben und ggf. durch Zaehlerstaende zu belegen. Vom Gesamtverbrauch kann er einen Teil prozentual auf die Wohnflaeche umlegen, der Rest muss nach realem Verbrauch berechnet werden. Kann er das nicht, sein Pech. Die Abrechnung fuer 2009 kann er sich uebrigens sparen zu schicken, muss nicht mehr gezahlt werden.

Da hat er vollkommen recht.
Ohne ordentliche Verbraucherfassung gibt es auch kein Geld.

 

[lundehundt]

die Heizkosten sind unter anderem in der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten geregelt und man muss nicht das BGB gemuehen. Im § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme heisst es:

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

Interessant is auch § 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung

http://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/index.html#BJNR002610981BJNE000403308

 

[Altivec]

Guten Morgen!

Ich gehe mal davon aus, daß die Abrechnung aufgrund der Ablesung von Heizkostenverteilern an jedem Heizkörper (Verdunster oder elektronisch) erfolgt ist.

So wie ich die Frage verstanden habe, geht es darum, ob es zulässig ist, statt des genau abgegrenzten Periodenverbrauchs im Abrechnungszeitraum die Ausgaben des Vermieters für das in dem Jahr gekaufte Heizöl anzusetzen.
Im ersteren Fall würde nach dem sog. Leistungs- bzw. Zeitabgrenzungsprinzip verfahren, im letzteren Fall nach dem Abflußprinzip.
Es gibt zwar ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2008, das daß Abflußprinzip bei der Ermittlung der Betriebskosten als zulässig erklärt. Dennoch ist für die Abrechnung der Heizkosten das Leistungsprinzip maßgeblich. In §7 (2) HeizkostenV wird nämlich ausdrücklich auf die Kosten der verbrauchten Brennstoffe verwiesen.
Eine aktuelle Entscheidung des BGH hat dies bestätigt.

Das ist keine Rechtsberatung - nur meine Meinung

Gruß, Altivec

 

[Annie Hilator]

Ich gebe es auf.
§556 BGB bitte noch einmal ganz genau lesen und nicht interpretieren.

und raus
Uwe

.....sagte der Mann, der für Abrechnungen den falschen Verjährungszeitraum angab, die HeizkostenV nicht kennt und nach § 556 BGB aufhörte weiterzulesen..... ..... nix für ungut.

Nur weil BGB 556 scheinbar den Mietvertragsparteien einen sehr weiten Spielraum bei der Vereinbarung der Zahlung von Betriebskosten lässt, heißt das nicht, dass die Mietvertragsparteien vereinbaren können, was sie gerade wollen. Aus dem von mir schon zitierten 556a BGB und dessen Stoßrichtung ergibt sich bereits, wie gesagt, dass der Gesetzgeber grundsätzlich eine den individuellen tatsächlichen Verbrauch des einzelnen Mieters berücksichtigende Vertragsregelung als den wünschenswerten Regelfall vorsieht; die auch von Lundehundt nochmal zitierte HeizkostenV konkretisiert das in ihrem Anwendungsbereich sogar zwingend.

Gesetze sind nie nur nach dem reinen Wortlaut und monolithisch auszulegen; vielmehr ist immer die gesamte Systematik mit nachfolgenden Vorschriften, ergänzenden Verordnungen (wie hier), Nebengesetzen etc. zu beachten.
Das macht die Sache zugegeben bisweilen kompliziert.

Guten Morgen!

Ich gehe mal davon aus, daß die Abrechnung aufgrund der Ablesung von Heizkostenverteilern an jedem Heizkörper (Verdunster oder elektronisch) erfolgt ist.

Da habe ich den TE genau anders verstanden, ehrlich gesagt. Das Problem scheint zu sein, dass der Vermieter einfach den Einkaufswert des Heizöls durch die Anzahl der Wohnungen teilt und dann sagt: So, das was da rauskommt, verlange ich jetzt von jedem Mieter, basta.


Dem TE würde ich erneut raten, mit seinen Problemen und Fragen einen Anwalt bzw. den Mieterschutzverein aufzusuchen. Letzterer nimmt eine gewisse Mitgliedsgebühr, aber die rechnet sich in der Regel schon nach nur einer Anfrage.

 

[lundehundt]

Da hat er vollkommen recht.
Ohne ordentliche Verbraucherfassung gibt es auch kein Geld.

Die Abrechnung der Nebenkosten hat zeitnah zu erfolgen. In der Regel sind das 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Selbst mit ordentlicher Verbrauchserfassung ist eine Abrechnung, die 3 Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt wird, gegenstandslos.

 

[Annie Hilator]

Die Abrechnung der Nebenkosten hat zeitnah zu erfolgen. In der Regel sind das 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Selbst mit ordentlicher Verbrauchserfassung ist eine Abrechnung, die 3 Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt wird, gegenstandslos.

So isset

Bevor jemand nachfragt, woraus sich das denn ergebe - BGB 556 Abs. 3.

Die herkömmlichen allgemeinen Verjährungsfristen werden durch diese Norm insoweit verdrängt.

 

[Altivec]

Da habe ich den TE genau anders verstanden, ehrlich gesagt. Das Problem scheint zu sein, dass der Vermieter einfach den Einkaufswert des Heizöls durch die Anzahl der Wohnungen teilt und dann sagt: So, das was da rauskommt, verlange ich jetzt von jedem Mieter, basta.

Das wäre in der Tat ganz grober Unfug.

 

[jkmed]

Das wäre in der Tat ganz grober Unfug.

So ist es aber...leider...

 

[lundehundt]

Diese Form der Nebenkostenabrechnung ist unzulaessig.

§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung(1)
Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

Bei 900 Euro lohnt sich in jedem Fall ein Fachanwalt oder der Jahresbeitrag in einem Mieterverband, der auch Rechtsschutz beinhaltet. Dabei darauf achten, dass auch aktuelle und nicht nur zukuenfitge Streitigkeiten mit abgedeckt sind.

 

[Granny Schmitz]

Moin,

Bei uns wird immer im August abgelesen und bisher haben wir unsere Abrechnungen immer bis Juli erhalten.
Nun haben wir schon Oktober und ich wollte mal fragen ob wir die Abrechnung akzeptieren müssen wenn sie kommt oder ob sie nichtig ist.

Eine Sache noch dazu. Wir haben den Zeitraum der Ablesung von August bis August. Die Rechnungen der Stadt für die Liegenschaft wird immer vom 01.01 bis 31.12 eines Jahres erstellt.

Wenn man bei uns alles im August abliest dann sollte es doch irrelevant sein wann die Vermieter die Rechnungen der Stadt erhalten oder ist das egal und der Vermieter kann sich bis Ende eines Jahres Zeit lassen ?

 

[Deine Mudda]

Moin,

Bei uns wird immer im August abgelesen und bisher haben wir unsere Abrechnungen immer bis Juli erhalten.
Nun haben wir schon Oktober und ich wollte mal fragen ob wir die Abrechnung akzeptieren müssen wenn sie kommt oder ob sie nichtig ist.

Eine Sache noch dazu. Wir haben den Zeitraum der Ablesung von August bis August. Die Rechnungen der Stadt für die Liegenschaft wird immer vom 01.01 bis 31.12 eines Jahres erstellt.

Wenn man bei uns alles im August abliest dann sollte es doch irrelevant sein wann die Vermieter die Rechnungen der Stadt erhalten oder ist das egal und der Vermieter kann sich bis Ende eines Jahres Zeit lassen ?

Meines Wissens hat der Vermieter nach Ende des Abrechnungszeitraums genau ein Jahr Zeit, Dir die Rechnung zu stellen.
Wenn er aber selber noch auf Abrechnungen (z.B. der Stadt) wartet, dann hat er auch noch länger Zeit.

 

[Granny Schmitz]

Er hat ja vor 14 Monaten abgelesen und die Rechnungen der Stadt kommen meist im Februar bei der Vermietung an. Also die unsere Daten vor 14 Monaten abgelesen und die Rechnungen der Stadt seit 8 Monaten vorliegen. Meine Frage ist ob die 12 Monate sich danach richten wann sie bei uns ablesen oder ob der Zeitraum bis 31.12 ausgedehnt werden darf.

 

[Altivec]

Die 12-Monatsfrist zur Vorlage der Abrechnung knüpft gem. §556 (3) Satz 2 BGB an den Abrechnungszeitraum an. Der darf maximal 12 Monate betragen. Deinen Abrechnungszeitraum findest Du im Mietvertrag bzw. er steht auch auf der jährlichen Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung.

Wie immer bei solchen Themen: Das ist natürlich keine Rechtsberatung.

 

[MacChico]

Meine Frage ist ob die 12 Monate sich danach richten wann sie bei uns ablesen oder ob der Zeitraum bis 31.12 ausgedehnt werden darf.

Der Ablese-Zeitpunkt ist nicht das entscheidende Kriterium, weil ...

Die 12-Monatsfrist zur Vorlage der Abrechnung knüpft gem. §556 (3) Satz 2 BGB an den Abrechnungszeitraum an. Der darf maximal 12 Monate betragen.

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Um Deine Frage konkret beantworten zu können, ist der Abrechnungszeitraum entscheidend.

Wir haben den Zeitraum der Ablesung von August bis August.

Geht's etwas genauer ...?

Richtig ist wohl 01.August 20xx - 31.Juli 20xx

Fand denn in diesem Jahr im August eine Ablesung statt oder bezieht sich Deine Frage auf die Ablesung im vorigen Jahr ...?

 

[Granny Schmitz]

Es wurde vor 14 Monaten abgelesen

 

[snoop69]

Es wurde vor 14 Monaten abgelesen

Die meisten Hausverwaltungen legen das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum zugrunde, da muss dann also die Betriebskostenabrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres da sein. Der Ablesezeitpunkt ist da unerheblich (ich krieg' das z.B. gar nicht mit, wenn abgelesen wird...).

 

[MacChico]

Es wurde vor 14 Monaten abgelesen

Lass Dir doch nicht alles "aus der Nase zieh'n ..."

Wenn vor 14 Monaten abgelesen wurde:Wann war die Heiz-/Abrechnungsperiode beendet...?

Deinen Abrechnungszeitraum findest Du im Mietvertrag bzw. er steht auch auf der jährlichen Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung.

Wenn Du keine aktuelle Abrechnung hast, dann nimm' 'ne ältere ...
(Abrechnungsperioden verändern sich normalerweise nicht. Ich wohne seit 38 Jahren im gleichen Haus und bei mir ist die HK-Periode seit 38 Jahren immer von Mai bis April)

 

[Granny Schmitz]

So Leute, die Nebenkostenabrechnung ist gekommen.

Der Wasserpreis hier in Duisburg ist letztes Jahr zum 1 Juni 2013 gestiegen. Der dann gültige Wasserpreis wurde allerdings für den gesamten Abrechnungszeitraum 01.09.2012-31.08.2013 veranschlagt. Hier haben wir dann schon mal einen Fehler.
Hierzu dann die Frage in die Runde, wie sieht es diesbezüglich aus wenn auch alte Abrechnungen genau diesen Fehler vorweisen ? Kann man da noch was machen und wenn ja für welche Jahre rückwirkend ?

Zweites Thema. Seitdem wir hier wohnen zahlen wir Grünpflege die wir aber schon immer selber machen, nun hat sich da wohl, so denke ich mal ein Fehler eingeschlichen, und die sonstige Summe hat sich um das 10 fache erhöht. Von 71 auf 709 Euro.
Ich warte mal auf den Rückwurf unserer Bearbeiterin beim Vermieter.

In Summe geht es bei diesen Fehler dann um ca. 230 Euro nur für unsere Abrechnung. Ich lasse mich mal überraschen, einen Widerspruch werde ich gleich schon mal schreiben, sicher ist sicher.

 

[MacChico]

Im Grunde brauchst Du gar nichts zu zahlen, weil:

- Abrechnungszeitraum ist vom 01.09.2012 bis 31.08.2013
- Die Abrechnung hätte spätestens am 31.08.2014 vorliegen müssen (der Vermieter/Verwalter kann sich bis zu einem Jahr mit der Abrechnung Zeit lassen)
- Die Abrechnung über das verbrauchte Wasser kannst Du bemängeln und Erstattung fordern
- Haus-/Gartenreinigung(*) wird gerne mit überhöhten Preisen in Rechnung gestellt - hier kannst Du Akteneinsicht fordern (die steht Dir auch für die Gesamtabrechnung zu)

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(*) Bei unserem Mietobjekt wird zwar eine Fremdfirma damit beauftragt - die ist allerdings eine "Tochterfirma" der Hausverwaltung ...

 

[Granny Schmitz]

Im Grunde brauchst Du gar nichts zu zahlen, weil:

- Abrechnungszeitraum ist vom 01.09.2012 bis 31.08.2013
- Die Abrechnung hätte spätestens am 31.08.2014 vorliegen müssen (der Vermieter/Verwalter kann sich bis zu einem Jahr mit der Abrechnung Zeit lassen)
- Die Abrechnung über das verbrauchte Wasser kannst Du bemängeln und Erstattung fordern
- Haus-/Gartenreinigung(*) wird gerne mit überhöhten Preisen in Rechnung gestellt - hier kannst Du Akteneinsicht fordern (die steht Dir auch für die Gesamtabrechnung zu)

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(*) Bei unserem Mietobjekt wird zwar eine Fremdfirma damit beauftragt - die ist allerdings eine "Tochterfirma" der Hausverwaltung ...

Der Zeitraum für das Wasser und die Heizung ist jeweils immer von September bis August. Und die gesamte Abrechnung dann immer von Januar bis Dezember, was alle Rechnungen betrifft.

Kann ich den Bereich Wasser also bemängeln ?